رشد ۳۷ درصدی هزینه‌های تولید مسکن

آخرین داده‌های مرکز آمار ایران از شاخص قیمت تولیدکننده بخش خدمات نشان می‌دهد که گروه فعالیت‌های املاک و مستغلات در بهار ۱۴۰۵ به رقم ۴۶۲ واحد (بر مبنای سال پایه ۱۰۰=۱۴۰۰) رسیده است. این شاخص در مقایسه با بهار سال گذشته، رشد ۳۶.۹ درصدی را نشان می‌دهد که حاکی از تداوم فشار هزینه‌ای بر دوش فعالان این حوزه است. تورم فصلی نیز با ثبت رقم ۷.۶ درصد نسبت به زمستان ۱۴۰۴، از شتاب مثبت افزایش هزینه‌ها در ابتدای سال جاری حکایت دارد.

مقایسه با آمار زمستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که تورم نقطه‌به‌نقطه از ۳۶.۵ درصد به ۳۶.۹ درصد و تورم سالانه از ۳۷.۷ درصد به ۳۷ درصد رسیده است . با وجود کاهش جزئی تورم سالانه، همچنان شاهد تداوم سطوح بالای تورم در بخش املاک و مستغلات هستیم. این داده‌ها در شرایطی منتشر می‌شود که اقتصاد ایران با تورم نقطه‌به‌نقطه ۸۷.۹ درصد در تیرماه ۱۴۰۵ مواجه است و فشار تورمی بر تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن، گسترده و فراگیر شده است.

۵ نکته کلیدی درباره تورم بخش املاک و مستغلات

تداوم تورم بالا در بخش املاک و مستغلات، پدیده‌ای چندوجهی با ریشه‌های ساختاری و زمینه‌های کلان اقتصادی است. تحلیل این داده‌ها نیازمند بررسی مؤلفه‌های اساسی شکل‌دهنده به هزینه‌های تولید در این بخش است:

۱. افزایش هزینه‌های نهاده‌های تولید مسکن: افزایش قیمت مصالح ساختمانی نظیر فولاد، سیمان و پنچره‌های UPVC، همراه با رشد دستمزد نیروی کار، هزینه تمام‌شده ساخت را به‌طور مستقیم افزایش داده است. هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در تهران در سال ۱۴۰۵ بین ۴۵ تا ۶۰ میلیون تومان برآورد می‌شود و این افزایش هزینه‌ها به‌طور مستقیم در شاخص قیمت تولیدکننده خدمات املاک منعکس شده است.

۲. رشد زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های تولید: قیمت زمین در سال‌های اخیر رشد بی‌سابقه‌ای داشته و به یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی تبدیل شده است. این افزایش هزینه زمین، فشار مضاعفی بر شاخص قیمت تولیدکننده در بخش املاک وارد می‌کند.

۳. تداوم تورم بالا در اقتصاد کلان: با توجه به اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه کشور در تیرماه ۱۴۰۵ به ۸۷.۹ درصد رسیده است ، بخش املاک و مستغلات نیز از این موج تورمی در امان نمانده است. افزایش عمومی قیمت‌ها در تمامی بخش‌های اقتصاد، هزینه‌های تولید خدمات املاک را به‌طور مستقیم تحت تأثیر قرار داده است.

۴. کاهش قدرت خرید و رکود در بازار معاملات: روند صعودی هزینه‌های تولید در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن را در وضعیت «رکود تورمی» قرار داده است. داده‌های بازار نشان می‌دهد که در تیرماه ۱۴۰۵، برخی مالکان آپارتمان قیمت‌های پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند، اما این کاهش نیز نتوانسته است بازار معاملات را رونق بخشد.

۵. پیش‌بینی تداوم فشار هزینهای بر بازار مسکن: با توجه به تداوم رشد نقدینگی، کسری بودجه ساختاری دولت و تداوم تحریم‌ها، انتظار می‌رود شاخص قیمت تولیدکننده بخش املاک در نیمه دوم سال نیز در سطوح بالا باقی بماند. نرخ تورم سالانه ۳۷ درصدی در این بخش، نشان‌دهنده آن است که هزینه‌های تولید مسکن با سرعتی بیش از نرخ تورم عمومی در حال افزایش است.

آیا پایان روند صعودی قیمت مسکن در افق است؟

با توجه به داده‌های موجود و روندهای فعلی، چشم‌انداز بازار مسکن با ابهامات جدی روبه‌روست. از یک سو، تداوم تورم بالا، رشد هزینه‌های تولید و افزایش قیمت زمین، زمینه‌های افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌کند. شاخص قیمت تولیدکننده خدمات املاک با رشد ۳۶.۹ درصدی نسبت به بهار سال گذشته، نشان‌دهنده آن است که هزینه‌های تولید با سرعت بالایی در حال افزایش است و دیر یا زود این افزایش هزینه‌ها به قیمت مصرف‌کننده منتقل خواهد شد. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها، رکود در بازار معاملات و افزایش نرخ بهره بانکی، از عوامل مهارکننده رشد قیمت مسکن محسوب می‌شوند.

به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵، همچنان در وضعیت «رکود تورمی» باقی بماند؛ یعنی هم‌زمان با تداوم افزایش هزینه‌های تولید و قیمت‌های پیشنهادی، حجم معاملات در سطوح پایین باقی بماند و قدرت خرید خانوارها بیش از پیش کاهش یابد. در این میان، تنها متغیر تعیین‌کننده و نامشخص، سیاست‌های ارزی و پولی دولت است که می‌تواند یا موج جدیدی از افزایش قیمت را به بازار مسکن تزریق کند یا با سیاست‌های انقباضی، به تعدیل نسبی این بازار کمک نماید.