بحران مسکن در ایران وارد مرحلهای فراتر از رشد قیمتها و کاهش عرضه شده است. اکنون بخش قابل توجهی از چالش بازار مسکن به ناکارآمدی نظام تامین مالی بازمیگردد.
سیستمی که همچنان وابستگی بالایی به منابع محدود بانکی دارد و در برابر تورم مزمن، کاهش قدرت خرید و رشد هزینه ساخت، توان پاسخگویی خود را از دست داده است.
بررسی تجربه کشورهای توسعهیافته و اقتصادهای نوظهور نشان میدهد تامین مالی مسکن در جهان طی دهههای اخیر از مدل سنتی بانکمحور فاصله گرفته و به سمت بازارهای رهنی، ابزارهای مالی نوین و صندوقهای سرمایهگذاری تخصصی حرکت کرده است. در ایران اما همچنان بیش از ۹۰ درصد تامین مالی این بخش بر دوش بانکها قرار دارد؛ موضوعی که نهتنها دسترسی به وام مسکن را محدود کرده، بلکه عملاً توسعه پایدار بازار مسکن را نیز با مانع مواجه ساخته است.
چرا نظام تامین مالی مسکن در ایران ناکارآمد شده است؟
بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً به کمبود عرضه یا افزایش قیمت واحدهای مسکونی محدود نمیشود؛ بلکه ریشه اصلی آن را باید در ضعف ساختار تامین مالی جستوجو کرد.
در شرایطی که تورم مزمن، افت قدرت خرید خانوارها و محدودیت منابع بانکی، دسترسی به مسکن را دشوارتر کرده، مدل سنتی تامین مالی مبتنی بر وامهای بانکی نیز عملاً کارایی گذشته خود را از دست داده است. اکنون شکاف میان توان مالی متقاضیان و قیمت واقعی مسکن به سطحی رسیده که حتی افزایش دورهای سقف تسهیلات نیز نتوانسته اثر محسوسی بر قدرت خرید خانوارها بگذارد.
در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، حل بحران مسکن نه از مسیر تزریق مستقیم منابع بانکی، بلکه از طریق توسعه بازار رهن، ابزارهای مالی نوین و جذب سرمایههای بلندمدت انجام شده است.
تجربه اقتصادهایی مانند آلمان، دانمارک و سوئد نشان میدهد ایجاد بازارهای ثانویه رهنی، توسعه صندوقهای املاک و مستغلات و کاهش وابستگی تامین مالی به بانکها، میتواند جریان پایدار سرمایه را به بازار مسکن هدایت کند. در ایران نیز به نظر میرسد بدون اصلاح ساختار تامین مالی و بهرهگیری از الگوهای موفق جهانی، عبور از بحران فعلی مسکن دشوارتر از گذشته خواهد بود.
وابستگی شدید بازار مسکن به منابع بانکی: در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد تامین مالی مسکن در ایران از طریق شبکه بانکی انجام میشود؛ در حالی که منابع بانکها عمدتاً کوتاهمدت و مبتنی بر سپردههای خرد است. این عدم تناسب میان منابع کوتاهمدت و تسهیلات بلندمدت، ریسک نقدینگی و فشار بر نظام بانکی را افزایش داده است.
افت سهم تسهیلات مسکن در شبکه بانکی: آمارها نشان میدهد سهم وامهای مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانکها به کمتر از ۵ درصد رسیده است. بخش عمده منابع بانکی اکنون صرف سرمایه در گردش بنگاهها و تسهیلات کوتاهمدت میشود و ظرفیت موثری برای تحریک بازار مسکن باقی نگذاشته است.
شکاف عمیق میان وام و قیمت واقعی مسکن: با وجود افزایش اسمی سقف وامهای مسکن، رشد تورم و جهش قیمت ملک باعث شده قدرت پوشش این تسهیلات به شدت کاهش یابد. در بسیاری از شهرهای بزرگ، وام خرید مسکن حتی بخش کوچکی از هزینه خرید یک واحد متوسط را پوشش نمیدهد.
موفقیت مدلهای اوراق رهنی در جهان: کشورهایی مانند دانمارک، آلمان و سوئد با توسعه بازار اوراق رهنی و انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، توانستهاند منابع پایدار و بلندمدت برای تامین مالی این بخش ایجاد کنند. در برخی از این کشورها، نسبت وام رهنی به تولید ناخالص داخلی به بیش از ۸۰ درصد رسیده است.
ظرفیت مغفول صندوقهای املاک و مستغلات: ارزش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در جهان اکنون از ۲۴۰۰ میلیارد دلار عبور کرده، اما در ایران تنها تعداد محدودی صندوق فعال هستند. این ابزارها میتوانند نقدینگی سرگردان را به سمت ساختوساز هدایت کرده و امکان سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسکن را برای خانوارها فراهم کنند.
پنج نسخه جهانی برای نجات بازار مسکن ایران
ایجاد بازار ثانویه رهنی برای خرید و تجمیع وامهای مسکن
توسعه صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
اصلاح نظام ثبت مالکیت و شفافسازی وثایق
استفاده از مدلهای تامین مالی خرد و مشارکت عمومی-خصوصی
کاهش وابستگی تامین مالی مسکن به بانکهای تجاری
آیا بازار مسکن ایران وارد عصر جدید تامین مالی میشود؟
تجربه جهانی نشان میدهد حل بحران مسکن بدون اصلاح ساختار تامین مالی تقریباً غیرممکن است. کشورهایی که توانستهاند دسترسی گستردهتری به مسکن ایجاد کنند، همزمان بازار سرمایه، نظام بانکی و ابزارهای رهنی را به خدمت بخش مسکن درآوردهاند.
در ایران نیز ادامه مسیر فعلی، با توجه به تورم مزمن و محدودیت منابع بانکی، احتمالاً شکاف میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن را عمیقتر خواهد کرد. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان معتقدند آینده بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری به توسعه ابزارهای مالی نوین، اصلاحات نهادی و ورود سرمایههای جدید وابسته است؛ مسیری که اگرچه زمانبر خواهد بود، اما میتواند قفل تاریخی تامین مالی مسکن را تا حدی باز کند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟