سهم تسهیلات خرید مسکن از قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت در ایران به حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد محدود شده است؛ رقمی که نشان‌دهنده فاصله قابل‌توجه میان قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن است. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با تأکید بر ضرورت اصلاح نظام تأمین مالی مسکن اعلام کرد در بسیاری از کشورها تسهیلات بانکی تا ۷۰ یا ۸۰ درصد هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد. اکنون بازنگری در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن با هدف افزایش تنوع تسهیلات در دستور کار قرار گرفته است.
به‌روزرسانی ۲۰ آبان ۱۴۰۵: معاون وزیر راه و شهرسازی از پایین‌بودن سهم تسهیلات مسکن در هزینه خرید خانه خبر داد. این در حالی است که سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در شهریور امسال افزایش یافته، اما وزارت راه همچنان بر ضرورت تقویت قدرت خرید خانوارها و اصلاح شیوه تأمین مالی تأکید دارد.
وام مسکن چند درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد؟
بر اساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی، تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را تأمین می‌کند.
این نسبت نشان می‌دهد خانوارها برای خرید خانه باید بخش عمده هزینه را از محل پس‌انداز، فروش دارایی یا دیگر منابع مالی فراهم کنند.
برای مثال، اگر قیمت یک واحد مسکونی ۱۰ میلیارد تومان باشد، پوشش ۱۰ تا ۱۵ درصدی معادل یک تا ۱.۵ میلیارد تومان خواهد بود.
در چنین وضعیتی، خریدار باید ۸.۵ تا ۹ میلیارد تومان باقی‌مانده را از منابع دیگری تأمین کند.
این محاسبه صرفاً برای توضیح نسبت اعلام‌شده است و به معنای برخورداری تمام خانه‌ها از وامی با همین سهم نیست.
سقف وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
بر اساس مصوبه ابلاغ‌شده بانک مسکن در شهریور ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش یافته است.
| محل خرید مسکن | وام انفرادی | وام زوجین یا بستگان واجد شرایط |
|---|---|---|
| تهران | ۱ میلیارد تومان | ۲ میلیارد تومان |
| مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | ۸۰۰ میلیون تومان | ۱.۶ میلیارد تومان |
| سایر شهرها | ۶۰۰ میلیون تومان | ۱.۲ میلیارد تومان |
| تسهیلات جعاله تعمیر | ۴۰۰ میلیون تومان | ۴۰۰ میلیون تومان |
منبع: مصوبه ابلاغ‌شده بانک مسکن در ۱۷ شهریور ۱۴۰۵. سقف‌های خرید از محل اوراق حق تقدم بوده و دریافت آنها تابع شرایط بانکی است.
اگرچه این افزایش می‌تواند بخشی از هزینه خرید خانه را تأمین کند، اما قیمت بالای مسکن و هزینه تهیه اوراق تسهیلات، قدرت خرید واقعی متقاضیان را محدود می‌کند.
چرا وام مسکن در ایران کمتر از کشورهای دیگر است؟
طاهرخانی با مقایسه نظام تأمین مالی مسکن ایران و سایر کشورها اعلام کرده که در بسیاری از اقتصادها، تسهیلات بانکی می‌تواند ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید خانه را پوشش دهد.
در مقابل، سهم پایین وام در ایران باعث شده خانوارها برای ورود به بازار مسکن به آورده اولیه بسیار بیشتری نیاز داشته باشند.
یکی از دلایل این فاصله، رشد قیمت مسکن در مقایسه با قدرت خرید و درآمد خانوارهاست.
محدودیت منابع بانکی، نرخ سود تسهیلات و دشواری بازپرداخت اقساط نیز از عوامل مؤثر بر شرایط تأمین مالی مسکن هستند.
افزایش مبلغ وام بدون توجه به توان بازپرداخت می‌تواند بدهی خانوارها و ریسک اعتباری بانک‌ها را افزایش دهد.
آیا وام مسکن به ۴ تا ۵ میلیارد تومان افزایش می‌یابد؟
فعلاً مصوبه‌ای برای افزایش عمومی وام خرید مسکن به چهار یا پنج میلیارد تومان اعلام نشده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی این مبالغ را در قالب بررسی امکان افزایش تسهیلات مطرح کرده است.
به گفته طاهرخانی، نگرانی اصلی بانک مرکزی این است که اقساط وام‌های چندمیلیاردی با درآمد فعلی بسیاری از خانوارها تناسب ندارد.
وی تأکید کرده که بانک مرکزی اصولاً با افزایش وام مخالفتی ندارد، بلکه مسئله اصلی، توان بازپرداخت متقاضیان است.
ازاین‌رو، افزایش سقف وام باید هم‌زمان با اصلاح شرایط بازپرداخت و تقویت درآمد خانوارها بررسی شود.
چرا بانک مرکزی نگران افزایش اقساط وام مسکن است؟
افزایش مبلغ تسهیلات در شرایطی که درآمد خانوار ثابت بماند، به افزایش اقساط ماهانه منجر می‌شود.
در تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، نرخ سود مصوب ۲۲.۵ درصد است و دوره بازپرداخت در برخی طرح‌ها حداکثر ۱۲ سال تعیین شده است.
بنابراین، وام‌های چندمیلیاردی می‌توانند تعهد مالی سنگینی برای خانوارها ایجاد کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تأیید نگرانی بانک مرکزی گفته است که بخش قابل‌توجهی از درآمد مستأجران هم‌اکنون صرف پرداخت اجاره‌بها می‌شود.
به همین دلیل، طراحی تسهیلات متناسب با درآمد واقعی خانوارها و استفاده از روش‌های متنوع بازپرداخت می‌تواند به بهبود دسترسی به مسکن کمک کند.
بازنگری قانون جهش تولید مسکن چه تغییری ایجاد می‌کند؟
به گفته طاهرخانی، شورای عالی مسکن بازنگری در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن را با هدف تنوع‌بخشی به ابزارهای تأمین مالی تصویب کرده است.
این اقدام می‌تواند زمینه بررسی روش‌های جدید پرداخت تسهیلات، حمایت هدفمند از خریداران و افزایش نقش بانک‌ها در تأمین مالی مسکن را فراهم کند.
با این حال، جزئیات اصلاحات و زمان اجرای آنها هنوز اعلام نشده است.
اصلاح نظام تأمین مالی زمانی اثربخش خواهد بود که علاوه بر افزایش مبلغ وام، توان پرداخت اقساط و دسترسی خانوارهای متوسط به منابع بانکی نیز تقویت شود.
افزایش درآمد خانوارها چه نقشی در خانه‌دار شدن دارد؟
معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است اصلاح نظام تسهیلات به‌تنهایی برای حل مشکل خرید مسکن کافی نیست.
به گفته وی، افزایش درآمد سرانه و توزیع متوازن‌تر منافع رشد اقتصادی از پیش‌شرط‌های تقویت قدرت خرید مسکن محسوب می‌شود.
در کنار این موضوع، توسعه عرضه مسکن متناسب با قدرت خرید، کاهش هزینه ساخت و تنوع‌بخشی به منابع تأمین مالی می‌تواند فشار بر بازار را تعدیل کند.
سوالات متداول درباره وام مسکن ۱۴۰۵
وام مسکن چند درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد؟
طبق اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی، حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت.
وام خرید مسکن زوجین در تهران چقدر است؟
سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین از محل اوراق حق تقدم در تهران دو میلیارد تومان است.
آیا وام مسکن پنج میلیارد تومانی تصویب شده است؟
خیر. این مبلغ در بررسی‌های مربوط به توان بازپرداخت مطرح شده و مصوبه عمومی برای پرداخت آن اعلام نشده است.
آیا قانون وام مسکن تغییر می‌کند؟
بازنگری در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن در دستور کار قرار گرفته، اما جزئیات نهایی اصلاحات هنوز مشخص نیست.
جمع‌بندی؛ تقویت قدرت خرید مسکن نیازمند اصلاح نظام تسهیلات است
محدودشدن سهم تسهیلات مسکن به ۱۰ تا ۱۵ درصد هزینه خرید خانه نشان می‌دهد افزایش سقف وام به‌تنهایی برای تقویت قدرت خرید خانوارها کافی نیست.
بازنگری در قانون جهش تولید مسکن، تنوع‌بخشی به تسهیلات و طراحی اقساط متناسب با درآمد می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن اقشار متوسط را تسهیل کند.
با این حال، موفقیت این اصلاحات به افزایش توان اقتصادی خانوارها، تأمین منابع پایدار بانکی و جلوگیری از انتقال فشار مالی بیش‌ازحد به خریداران وابسته خواهد بود.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟