بازار مسکن ایران هفته گذشته در شرایطی نفس کشید که شاید بتوان آن را یکی از پرتنشترین دورههای سالهای اخیر از نظر سیاست گذاری دانست. از یک سو نهادهای رسمی از کاهش تورم اجاره و رشد چشمگیر صدور پروانههای ساختمانی خبر میدهند و از سوی دیگر مستاجران و فعالان بازار از جهشهای سنگین قیمت اجاره و قفل شدن معاملات خرید و فروش سخن میگویند. در میانه این دو روایت، نبود آمار شفاف و بهروز به یک بحران جدی تبدیل شده است، تا جایی که نزدیک به دو سال است هیچ گزارش دقیقی از میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن تهران منتشر نشده و همین خلأ اطلاعاتی عملا سنجش وضعیت واقعی بازار را غیرممکن کرده است. حالا با آغاز فصل نقل و انتقالات و موعد تمدید قراردادهای اجاره، این ابهام آماری بیش از هر زمان دیگری بر زندگی میلیونها خانوار سایه انداخته و نگرانیها را به اوج رسانده است.
وقتی معاملات خرید قفل میشود اما جرثقیلها به کار میافتند
تصویر بازار معاملات مسکن پایتخت در هفته گذشته تصویری قابل تامل بود. آمار وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد در اردیبهشتماه تنها حدود دو هزار معامله خرید و فروش مسکن در شهر تهران در سامانه خودنویس ثبت شده، در حالی که در شرایط عادی این رقم باید بیش از ده تا دوازده هزار فقره باشد. این یعنی معاملات خرید و فروش با کاهشی نزدیک به ۸۰ درصد روبهرو شده و رکود سنگینی بر بخش خرید و فروش سایه انداخته است. البته باید توجه داشت که بخشی از معاملات در سامانههای دیگری مانند کاتب ثبت میشود و آمار تجمیعی آنها هنوز در دسترس نیست، بنابراین عمق واقعی رکود ممکن است با این رقم تفاوت داشته باشد. اما نکته جالب اینجاست که همزمان با این قفلشدگی در بخش خرید، چرخ ساخت و ساز با شتاب بیشتری چرخیده است. در سال ۱۴۰۳ پس از یازده سال، صدور پروانههای ساختمانی در کشور رکورد زد و از مرز ۵۳۴ هزار فقره عبور کرد. تهران نیز که سالها در این شاخص از میانگین کشوری عقب مانده بود، در سهماهه سوم سال ۱۴۰۴ جهشی نزدیک به ۹۵ درصدی را تجربه کرد و تعداد پروانههایش از حدود سیزده هزار به بیش از بیست و پنج هزار فقره رسید. این واگرایی میان رکود معاملات و رونق ساخت و ساز یکی از مهمترین ویژگیهای بازار در روزهای اخیر بود، هرچند مسئولان هم تاکید دارند که افزایش پروانهها بهتنهایی به معنای رونق واقعی نیست و تا زمانی که تولید واقعی و خلق ارزش افزوده در این بخش شکل نگیرد، نمیتوان از بهبود پایدار سخن گفت.
دو روایت از اجاره، از تورم ۳۰ درصدی رسمی تا جهشهای دوبرابری در بازار
پرتنشترین بخش بازار مسکن در هفته گذشته بدون تردید بازار اجاره بود، جایی که شکاف میان آمار رسمی و واقعیت زندگی مستاجران به اوج رسید. مرکز آمار ایران گزارش داد که تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در اردیبهشتماه به ۳۰.۹ درصد رسیده که کمترین سطح در چهار سال گذشته است. این عدد در نگاه اول خبر خوبی است، اما روایت میدانی بازار چیز دیگری میگوید. در حالی که نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران رشد اجاره در بسیاری از مناطق را بیست تا سی درصد میداند و ادعای دوبرابر شدن اجارهبها را رد میکند، برخی مشاوران املاک در غرب تهران از رشد حدود ۵۰ درصدی بیشتر قراردادها خبر میدهند و حتی مواردی را گزارش کردهاند که مالک اجاره را تقریبا دو برابر کرده و مستاجر چارهای جز پذیرش یا تخلیه نداشته است. ریشه اصلی این آشفتگی به نبود آمار رسمی بازمیگردد. بانک مرکزی تا مردادماه ۱۴۰۳ آمار معاملات و میانگین قیمت مسکن را ماهانه منتشر میکرد، اما پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و راهاندازی دو سامانه کاتب و خودنویس، انتشار این آمار عملا متوقف شد. نتیجه این خلأ آن است که اکنون افراد مختلف بر اساس برداشتهای شخصی خود قیمتگذاری میکنند و حتی اتحادیه مشاوران املاک نیز به آمار تعداد و حجم قراردادهای ثبتشده دسترسی ندارد. در همین میان فشار هزینهها تنها به اجاره محدود نمیشود، چرا که بازسازی یک واحد پنجاه متری در تهران در بهار امسال به حدود ۴۱۳ میلیون تومان رسیده که نزدیک به نیمی از آن دستمزد نیروی انسانی است، رقمی که تقریبا با قیمت خرید یک آپارتمان مشابه در یک دهه قبل برابری میکند.
نبردی میان قانونگذار و بازار آزاد، تلاش برای مهار اجاره و تصحیح شایعه نرخگذاری دستوری
در هفتهای که گذشت، سیاستگذاران نیز تلاش کردند ابزارهای نظارتی خود را برجسته کنند تا شاید از فشار بر مستاجران بکاهند. رییس کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد که برای اجارهبها قانون مشخصی وجود دارد و در صورتی که در استانی قیمت اجاره بالاتر از سقف مصوب افزایش یابد، شورای عالی مسکن آن استان باید با ریاست استاندار تشکیل جلسه دهد و نسبت به نرخگذاری اقدام کند. به گفته او سقف افزایش اجاره در تهران نباید بیش از سی درصد باشد و پس از تعیین و اعلام این نرخ، سازمان تعزیرات میتواند به بازار ورود کرده و با متخلفان برخورد کند. در همین فضا شایعهای در فضای مجازی منتشر شد مبنی بر اینکه سامانهای برای تعیین سقف قیمت ملک به تصویب هیات وزیران رسیده و عدول از آن پیگرد قضایی دارد، اما پیگیری از وزارت راه و شهرسازی نشان داد ماجرا صرفا رصد تحولات بازار از طریق ثبت معاملات در سامانه خودنویس است و برنامهای برای تعیین سقف قیمت یا نرخگذاری دستوری در دستور کار نیست. این موضوع اهمیت دارد چون قیمتگذاری دستوری در بازار مسکن هیچگاه مطرح نبوده و تجربه گذشته نشان داده حتی ممنوعیت درج قیمت در سایتهای اینترنتی هم تاثیر چندانی بر کاهش قیمتها نداشته است. در کنار این تلاشهای نظارتی، ابعاد فشار اجتماعی بازار اجاره را میتوان در آمار وام ودیعه مسکن دید. از سال ۱۴۰۰ تا هجدهم خردادماه امسال بیش از پنج میلیون و ۶۸۰ هزار نفر برای این وام ثبتنام کردهاند که از میان آنها حدود یک میلیون و ۳۳۶ هزار نفر موفق به دریافت تسهیلات شدهاند و همچنان ۵۵۷ هزار و ۴۵۰ مستاجر معادل حدود سی درصد واجدان شرایط در صف دریافت این وام قرار دارند. مجموع قراردادهای امضاشده این وام طی پنج سال اخیر به حدود ۱۵۴ هزار میلیارد تومان رسیده است.
جمعبندی، بازاری گرفتار در مه آمار و فشار تقاضا
اگر بخواهیم مجموعه تحولات هفته گذشته را در یک قاب کنار هم بگذاریم، با بازاری روبهرو هستیم که عوامل متعدد در آن بهشدت در هم تنیده شدهاند. در سمت نقاط روشن میتوان به رکوردشکنی صدور پروانههای ساختمانی، جبران بخشی از عقبماندگی چندساله تهران در سرمایهگذاری ساختمانی و کاهش نسبی تورم رسمی اجاره به پایینترین سطح چهار سال اخیر اشاره کرد. اما در مقابل، رکود نزدیک به هشتاد درصدی معاملات خرید، جهشهای واقعی اجارهبها که در میدان بسیار فراتر از آمار رسمی است، رشد سرسامآور هزینه بازسازی و مهمتر از همه نبود آمار شفاف و بهروز، چالشهایی هستند که اعتماد به بازار را تضعیف کردهاند. به نظر میرسد سرنوشت بازار مسکن در ماههای پیش رو به دو متغیر گره خورده است، نخست بازگشت شفافیت آماری از طریق ترکیب دادههای سامانههای کاتب و خودنویس که قرار است مبنای گزارشدهی قرار گیرد و دوم توانایی دولت در مهار واقعی تورم اجاره در اوج فصل نقل و انتقالات. چشمانداز آینده نشان میدهد اگر تورم در بازار مصالح ساختمانی و دستمزدها مهار نشود، حتی گزینه بازسازی هم برای مالکان غیرممکن میشود و این موضوع میتواند فشار تقاضا در بازار اجاره را بیش از پیش افزایش دهد. در نهایت بازار مسکن نیازمند گذار از ابهام آماری به شفافیت است تا مستاجران و خریداران بتوانند بر اساس واقعیتها و نه شایعات و برداشتهای شخصی تصمیمگیری کنند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟