بازار مسکن در هفته دوم اردیبهشت وارد یکی از پیچیدهترین مقاطع خود شده است.
جایی که رکود شدید خرید و فروش با رشد تند قیمتهای پیشنهادی همزمان شده و همین موضوع، فضای بازار را برای خریداران، مستاجران و سازندگان مبهمتر از همیشه کرده است.
در ظاهر، بازار با کاهش معاملات و افت قدرت خرید باید به سمت ثبات یا حتی تعدیل قیمت حرکت کند.
اما در عمل، افزایش هزینه ساخت، اختلال در زنجیره تامین مصالح، تبعات جنگ ۴۰ روزه و التهابسازی در پلتفرمهای مجازی، باعث شده قیمتها در مسیر دیگری حرکت کنند.
در ادامه، ۷ نکته درباره وضعیت این روزهای بازار مسکن را میخوانید.
۷ نکته درباره پارادوکس تازه بازار مسکن
۱- بازار مسکن درگیر سنگینترین رکود معاملاتی ماههای اخیر شده است
مهمترین ویژگی بازار در هفته دوم اردیبهشت، افت محسوس حجم معاملات است.
شواهد میدانی نشان میدهد خرید و فروش در تهران به شدت کاهش یافته و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، حجم معاملات تقریباً به نصف رسیده است.
این رکود فقط ناشی از ضعف تقاضا نیست؛ فضای انتظار، نااطمینانی نسبت به آینده و ترس از خرید در شرایط مبهم هم باعث شده بخش زیادی از متقاضیان واقعی و سرمایهای، تصمیم خود را به تعویق بیندازند.
۲- با وجود رکود، قیمتهای پیشنهادی همچنان بالا میروند
در نگاه اول، رشد قیمت در بازاری که معامله در آن قفل شده، غیرعادی به نظر میرسد.
اما این اتفاق دو علت اصلی دارد.
نخست، قیمتسازیهای صوری و سازمانیافته در بسترهای مجازی که به گفته فعالان صنفی، لزوماً با قراردادهای واقعی بازار همخوانی ندارد و بیشتر برای ایجاد فضای روانی افزایشی منتشر میشود.
دوم، جهش شدید هزینه ساخت است.
افزایش قیمت مصالح، رشد دستمزد و فشار تورم عمومی باعث شده فروشندگان و سازندگان تمایلی به کاهش نرخهای پیشنهادی نداشته باشند.
در نتیجه، حتی وقتی معاملهای انجام نمیشود، قیمتهای پیشنهادی در سطح بالا باقی میماند.
۳- فشار اصلی از سمت مصالح و هزینه ساخت وارد میشود
بازار مسکن این روزها بیش از هر زمان دیگری از سمت هزینههای تولید تحت فشار است.
آسیب به زیرساختهای فولاد و پتروشیمی، کمبود برخی نهادههای کلیدی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تمامشده ساختوساز را بهشدت بالا برده است.
برآوردهای میدانی نشان میدهد قیمت برخی مصالح ۵۰ تا ۶۰ درصد رشد کرده، هزینه بعضی اقلام تا چند برابر بالا رفته و دستمزد کارگران نیز حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است.
در نتیجه، هزینه ساخت ساختمانهای با کیفیت متوسط که پیش از جنگ در محدوده ۲۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برآورد میشد، اکنون دستکم دو برابر شده است.
۴- متغیرهای کلان، بازار مسکن را سریعتر از گذشته تکان میدهند
بازار مسکن دیگر مانند گذشته با تأخیرهای طولانی به نرخ ارز و متغیرهای کلان واکنش نشان نمیدهد.
در سالهای اخیر، این فاصله زمانی کوتاهتر شده و حالا اثرپذیری بازار از نوسانات ارزی، از چند سال به چند ماه یا حتی چند هفته رسیده است.
افزایش نرخ ارز، رشد هزینه انرژی و بالا رفتن دستمزدها، بهطور مستقیم روی قیمت مصالحی مانند کاشی، سرامیک، فروسیلیسیم و دیگر نهادههای ساخت اثر گذاشته است.
همزمان، با فروکش کردن ترس روانی از جنگ، بازار مسکن در برخی مناطق پالس افزایش قیمت گرفته و در تلاش است عقبماندگی خود را نسبت به بازارهای موازی جبران کند.
۵- میان روایت رسمی و واقعیت کف بازار، شکاف قابلتوجهی وجود دارد
در سطح رسمی، از کاهش تورم نقطهبهنقطه اجارهبها، افزایش وام ودیعه و ادامه طرحهای دولتی مسکن صحبت میشود.
اما در کف بازار، روایت متفاوتی دیده میشود. فعالان بازار میگویند نرخهای واقعی اجاره در بسیاری از مناطق ۳۰ تا ۴۰ درصد بالا رفته و فشار بر مستاجران همچنان سنگین است.
از سوی دیگر، زنجیره تامین مصالح ساختمانی هم با شرایط دشواری مواجه است.
کمبود برخی محصولات پتروشیمی و خروج یا افت عرضه بعضی تولیدکنندگان فولادی، هزینه ساخت سازههای فلزی را تا دو برابر افزایش داده و تامین نقدینگی را برای بسیاری از سازندگان دشوارتر کرده است.
۶- وام و سیاستهای حمایتی هنوز نتوانستهاند قفل بازار را باز کنند
هرچند سیاستگذار با افزایش سقف وام ودیعه و تکرار وعدههای حمایتی تلاش کرده بخشی از فشار بازار را کنترل کند، اما اثر این سیاستها در مقایسه با رشد هزینهها محدود بوده است.
در بازار خرید نیز، فاصله قیمت مسکن با توان مالی خانوارها آنقدر زیاد شده که تسهیلات موجود عملاً نقش تعیینکنندهای در خانهدار شدن ایفا نمیکنند.
در نتیجه، نه وام خرید توان تحریک جدی بازار را دارد و نه وام اجاره میتواند بحران مستاجران را بهطور معنادار حل کند.
بازار عملاً در شرایطی قرار گرفته که سیاستهای رسمی از واقعیتهای روزمره آن عقب ماندهاند.
۷- تقاضا در حال عقبنشینی از کلانشهرهاست
یکی از مهمترین تغییرات رفتاری در بازار، کوچ اجباری بخشی از تقاضا به شهرهای کوچکتر و مناطق ارزانتر است.
فشار هزینه خرید و اجاره در تهران و دیگر کلانشهرها باعث شده بخشی از متقاضیان، بهویژه مصرفکنندگان واقعی، از بازارهای اصلی خارج شوند و به شهرهای میانی، کوچک یا برخی استانهای شمالی و شرقی نگاه کنند.
این جابهجایی، هم نتیجه افت قدرت خرید است و هم حاصل این واقعیت که در بازارهای بزرگ، قیمتها با سرعتی بیشتر از توان درآمدی خانوارها حرکت کردهاند.
آیا قیمت مسکن پایین میآید؟
در کوتاهمدت، نشانهای جدی از کاهش محسوس قیمت اسمی دیده نمیشود.
دلیل اصلی این است که موتور رشد قیمت در مقطع فعلی نه از سمت هجوم خریداران، بلکه از سمت هزینه ساخت، کمبود مصالح، تورم عمومی و نرخهای پیشنهادی تغذیه میشود.
با این حال، رکود شدید معاملات باعث شده بازار در بسیاری از مناطق کشش رشد پرشتاب نداشته باشد.
به همین دلیل، احتمال افت قیمت واقعی بیشتر از افت قیمت اسمی است؛ یعنی ممکن است قیمتها روی کاغذ بالا بمانند، اما در عمل با تخفیف، چانهزنی و کاهش قدرت رشد مواجه شوند.
برای خریداران، سرمایهگذاران و سازندگان چه تصمیمی منطقیتر است؟
برای سازندگان، مهمترین توصیه در شرایط فعلی بازنگری در الگوی ساخت و حرکت به سمت روشهایی است که وابستگی کمتری به مصالح کمیاب و پرنوسان داشته باشند.
استفاده از گزینههای در دسترستر و کمریسکتر میتواند احتمال توقف پروژه را کاهش دهد.
برای خریداران و سرمایهگذاران نیز، احتیاط همچنان مهمترین اصل است.
در کلانشهرها، فقط خریدهای مبتنی بر نیاز قطعی یا فرصتهای دارای تخفیف معنادار میتواند توجیه بیشتری داشته باشد.
در مقابل، بازار مسکن شهرهای میانی و کوچکتر ممکن است برای بخشی از تقاضا، فضای منطقیتری فراهم کند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟