در سال ۱۴۰۳، تصویر کلی از نحوه سکونت خانوارهای ایرانی نشان میدهد اکثریت هنوز در خانه شخصی زندگی میکنند، اما وزن اجارهنشینی هم قابل توجه است و در مقایسه با یک دهه قبل اندکی بزرگتر شده است. دادههای سال ۱۴۰۳ نشان میدهد ۶۴.۲ درصد خانوارها مالکنشین هستند، ۲۶.۱ درصد در واحد اجارهای سکونت دارند، ۹.۳ درصد در مسکن رایگان زندگی میکنند و حدود ۰.۴ درصد نیز در قالب سکونت در برابر خدمت، یعنی استفاده از مسکن در ازای ارائه خدمات به کارفرما یا سازمان، قرار میگیرند. درک پیام این اعداد برای تحلیل بازار مسکن ایران مهم است، چون هم وضعیت رفاهی خانوارها را بازتاب میدهد و هم به سیاستگذاری اجارهبها، تولید مسکن و تامین مالی کمک میکند.
تحلیل وضعیت اجارهنشینی در ایران
سهم ۶۴.۲ درصدی مالکنشینی نشان میدهد تملک مسکن همچنان ستون اصلی امنیت سکونتی در کشور است. این موضوع از منظر ثبات اجتماعی و کاهش ریسک جابهجاییهای ناخواسته، نکتهای تا حدی مثبت محسوب میشود؛ زیرا خانوار مالک در برابر شوکهای کوتاهمدت بازار اجاره آسیبپذیری کمتری دارد. با این حال، سهم ۲۶.۱ درصدی اجارهنشینی هم عدد کوچکی نیست و به معنای آن است که بیش از یکچهارم خانوارها هر سال به تغییرات اجارهبها، ودیعه و شرایط قرارداد حساساند.
برای فهم بهتر این نسبت، باید به فشار هزینه مسکن در سبد خانوار هم توجه کرد. گزارشهایی که روند سهم مسکن در هزینه خانوار شهری تهران را بررسی کردهاند نشان میدهد سهم هزینههای مسکن طی سالهای طولانی بالا بوده و در سالهای اخیر نیز به رکوردهای جدید نزدیک شده است. وقتی مسکن بخش بزرگی از هزینهها را میبلعد، طبیعی است که بخشی از خانوارها به اجارهنشینی طولانیمدت سوق پیدا کنند یا ورودشان به بازار خرید مسکن به تعویق بیفتد.
از زاویه سیاستگذاری، همین رشد وزن اجارهنشینی باعث شده تنظیم بازار اجاره به یکی از محورهای جدیتر تبدیل شود؛ از جمله تصمیماتی مانند استانی شدن نرخ رشد اجارهبها و گسترش ابزارهای حمایتی مانند تسهیلات ودیعه. در خبرهای رسمی از جلسات شورای عالی مسکن نیز بر همین رویکرد تاکید شده و به آمار مالکیت و استیجار در مناطق شهری استناد شده است.
یک نکته تکمیلی مهم این است که آمارهای نهادهای مختلف ممکن است به دلیل تفاوت پوشش آماری، شهری یا روستایی بودن و سال مبنا، اعداد متفاوتی ارائه دهند. برای نمونه، در برخی گزارشهای رسمی مبتنی بر دادههای مرکز آمار ایران، نسبت مالکیت در مناطق شهری حدود ۶۹ درصد و نسبت استیجار حدود ۲۳ درصد عنوان شده است. این تفاوت با برآورد ۶۴.۲ درصدی مالکنشینی در سطح کل کشور میتواند بازتاب تفاوت ساختار شهری و روستایی، یا تفاوت روش گردآوری داده باشد.
۹.۳ درصد سکونت رایگان و ۰.۴ درصد سکونت در برابر خدمت نشانه چه روندی است؟
سهم ۹.۳ درصدی سکونت رایگان معمولا به الگوهایی مثل زندگی در خانه والدین یا بستگان، یا استفاده از واحدی که مالکیت آن در اختیار خانوار نیست اما هزینه اجاره پرداخت نمیشود مربوط است. این بخش، در اقتصاد خانوار نقش ضربهگیر دارد؛ یعنی برای گروهی از خانوارها که توان پرداخت اجاره یا ورود به خرید را ندارند، شبکههای حمایتی خانوادگی و خویشاوندی به نوعی پوشش سکونتی تبدیل میشود. این وضعیت از یک منظر میتواند نشانه همبستگی اجتماعی و کارکرد شبکه خانواده باشد، اما از منظر دیگر میتواند علامتی باشد از اینکه بخشی از خانوارها برای استقلال سکونتی با محدودیت مالی روبهرو هستند.
سهم بسیار کوچک ۰.۴ درصدی سکونت در برابر خدمت نیز به این معناست که سکونت سازمانی یا کارفرمایی در مقیاس ملی گسترده نیست و عمدتا به مشاغل خاص یا اقامتگاههای وابسته به سازمانها محدود میشود. این شکل از سکونت، اگر درست تنظیم شود، میتواند برای برخی گروههای شغلی در مناطق دورتر یا پروژهای مزیت داشته باشد، اما چون سهم آن پایین است، نقش اصلی در تعادل بازار مسکن ندارد.
در بحث روندها، دادههای سالهای قبل نشان میدهد ترکیب سکونت در ایران در یک بازه بلندمدت تغییرات آرام اما پیوسته داشته است. برای مثال، در آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره سالهای گذشته، سهم اجارهنشینی در میانه دهه ۱۳۹۰ حول و حوش ۲۵ تا ۲۶ درصد گزارش شده و سهم مالکنشینی نیز در محدوده ۶۴ تا ۶۵ درصد قرار داشته است. مقایسه این اعداد با سهم ۲۶.۱ درصدی اجارهنشینی در سال ۱۴۰۳، افزایش ملایم را تایید میکند؛ همان چیزی که میتوان از آن به رشد حدود یک واحد درصدی اجارهنشینی طی یک دهه تعبیر کرد.
این تغییرات آرام به این معناست که بازار مسکن ایران، برخلاف برخی شوکهای قیمتی کوتاهمدت، در بُعد ساختاری و الگوی تصرف مسکن با سرعت پایینتر تغییر میکند. در نتیجه، ابزارهای سیاستی هم اگر قرار است اثرگذار باشند، باید پایدار، قابل تداوم و متناسب با ساختار درآمدی خانوارها طراحی شوند.
در همین چارچوب، سیاستهای جدیدتر مرتبط با بازار اجاره اهمیت پیدا میکند. از یک سو، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها تکالیفی را برای ساماندهی و پشتیبانی از ابزارهای مالی و حمایتی در نظر گرفته و از سوی دیگر، در اخبار رسمی به تقویت تسهیلات ودیعه و تنظیمگری منطقهای اشاره میشود. این بستهها اگر با دادهمحوری، هدفگیری دهکهای کمدرآمد و شفافیت قراردادها همراه شوند، میتوانند بخشی از فشار اجارهنشینی را کاهش دهند.
برای خوانش دقیقتر ترکیب سکونت خانوارها در سال ۱۴۰۳ باید به دو نکته توجه کرد. نخست اینکه مالکنشینی همچنان غالب است و این میتواند نشانهای از تداوم ترجیح فرهنگی و اقتصادی برای مالکیت باشد. دوم اینکه افزایش آرام اجارهنشینی، همزمان با رشد هزینههای مسکن و تحولات تورمی، نیاز به سیاستهای پایدار در حوزه اجاره، تامین مالی خرید مسکن برای گروههای هدف و توسعه عرضه مسکن متناسب با قدرت خرید را برجسته میکند. در این میان، انتشار منظم آمار و تصمیمهای مبتنی بر داده میتواند نقطه اتکایی مثبت باشد؛ چون امکان رصد روندها و اصلاح سیاستها را فراهم میکند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟