بازار مسکن ایران هفته گذشته را در حالی پشت سر گذاشت که تازهترین آمارهای رسمی تصویری نگرانکننده از وضعیت این بخش ترسیم کردند. در این هفته رشد ماهانه قیمت مسکن دوباره شتاب گرفت و تورم نهادههای ساختمانی به سطوح تاریخی و جدید رسید و تورم اجارهبها نیز به پایینترین رقم چهار سال اخیر افت کرد. در همین هفته بحث تعیین سقف افزایش اجاره برای سال جاری داغ شد، آمار تکاندهندهای از فاصله ۷۳ ساله جوانان تا خانهدار شدن منتشر شد و موج تازهای از معاملات تهاتری که نشانه آشکار بیاعتمادی به ریال است، بازار را قبضه کرد. مجموع این رویدادها نشان میدهد بازار مسکن نه در مسیر تعادل، بلکه در دل یک رکود تورمی پایدار حرکت میکند که در آن قیمتها بالا میروند اما معاملهای شکل نمیگیرد.
آمارهایی که از شتاب دوباره گرانی خبر میدهند
گزارش مرکز آمار از اردیبهشتماه نشان داد تورم ماهانه مسکن به 2.1 درصد رسیده که نسبت به فروردین 0.3 واحد درصد بالاتر است و این یعنی آهنگ رشد قیمتها نهتنها متوقف نشده بلکه دوباره تندتر شده است. تورم نقطهبهنقطه مسکن روی عدد 31.5 درصد و تورم سالانه روی 33.5 درصد ایستاده و فاصله اندک میان این دو رقم خبر از تثبیت فشارهای تورمی در سطوح بالا میدهد. در سمت تولید، وضعیت بهمراتب هشداردهندهتر است. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ تورم فصلی ۳۶ درصدی را ثبت کرد که نسبت به فصل قبل با رقم 18.4 درصد تقریبا دو برابر شده و تورم نقطهبهنقطه این نهادهها به 96.8 درصد رسیده است. گروه چوب با تورم سالانه ۱۱۶ درصدی و جهش نقطهبهنقطه ۲۰۸ درصدی، بیشترین فشار را به سازندگان وارد کرده است. این ارقام در عمل به معنای آن است که هزینه ساخت هر مترمربع بنا با سرعتی بالاتر از قیمت فروش نهایی مسکن در حال افزایش است و همین شکاف، انگیزه ساختوساز را تحلیل میبرد. نگاهی به بازه ده ساله نیز عمق فاجعه را روشن میکند. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از حدود ۴ میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به ۱۳۰ میلیون تومان در سال گذشته رسیده که رشدی بیش از ۳۳ برابری را نشان میدهد، در حالی که تعداد معاملات در همین شهر از ۱۵۵ هزار فقره به حدود ۹۵ هزار فقره کاهش یافته است. از ابتدای امسال هم قیمت مسکن در کلانشهرها بهطور میانگین حدود ۳۰ درصد بالا رفته که گویای تداوم عطش گرانی در دل رکود معاملات است.
چرا اجاره ارزانتر مینماید اما مستأجر در فشار است
نکتهای که در میان این آمارها متناقض به نظر میرسد، افت تورم اجارهبها است. تورم نقطهبهنقطه اجاره به 30.9 درصد و تورم سالانه آن به 33.2 درصد رسیده که کمترین رقم در ۴۱ ماه گذشته و پایینترین سطح از دیماه ۱۴۰۱ است. اما این کاهش به معنای بهبود شرایط مستأجران نیست، چراکه ریشه آن در قفل شدن قدرت خرید و سقوط توان پرداخت خانوارها قرار دارد. در سوی دیگر نیز کمبود جدی فایل اجاره در آستانه فصل نقلوانتقالات وجود دارد و علت اصلی آن کاهش شدید تولید مسکن در سالهای گذشته است. وقتی عرضه واحد اجارهای محدود میشود، حتی با ثابت ماندن تقاضا، فشار بر نرخها بالا میرود و همین موضوع یکی از دلایل واقعی گرانی اجاره است. در بعد سیاستگذاری نیز اتحادیه مشاوران املاک سقف افزایش اجاره برای قراردادهای تمدیدی را ۲۷ درصد برای تهران و ۲۳ درصد برای سایر نقاط شهری پیشنهاد داده، هرچند این نرخ هنوز رسما ابلاغ نشده است. بر اساس این فرمول، اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومانی با اعمال سقف ۲۷ درصدی به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان میرسد. تجربه شش ساله این مصوبه نشان داده ابزار سقف اجاره در عمل ضمانت اجرایی کافی ندارد و بسیاری از موجران با تنظیم قرارداد جدید یا تخلیه ملک با بهانههای ظاهرا قانونی، این محدودیت را دور میزنند.
عواملی که بازار را به سمت بیثباتی هل میدهند
در کنار آمارها، چند عامل رفتاری و ساختاری هفته گذشته بر بازار سایه انداختند. برجستهترین آنها رواج معاملات تهاتری بود. پدیدهای که در آن خریدار و فروشنده به جای استفاده از ریال، داراییهایی مانند طلا، ارز، خودرو یا ملک کوچکتر را با هم رد و بدل میکنند. این رفتار ریشه در ترس از کاهش ارزش پول ملی در فاصله میان فروش یک دارایی و خرید دارایی بعدی دارد و نشانه التهاب روانی و نبود آرامش در بازار است. مشکل اصلی اینجاست که نظام حقوقی و تجاری کشور بر مبنای ریال تعریف شده و واحدهای صنفی مجاز به انجام معامله بر پایه داراییهای دیگر نیستند، بنابراین در صورت بروز اختلاف، اثبات حقوق طرفین و تفکیک تعهدات میتواند به یک پرونده پیچیده و چندساله تبدیل شود. عامل ساختاری دیگر، بلاتکلیفی قانون پیشفروش مسکن است که عملا بستر قانونی روشنی برای جذب سرمایه به ساختوساز باقی نگذاشته است. سازندگانی که واحدهای خود را پیشفروش کردهاند با تورم سنگین نهادهها روبهرو شدهاند و حدود نیمی از مطالباتشان هنوز وصول نشده، در حالی که هزینه تکمیل پروژهها در شرایط فعلی حتی تا سه برابر افزایش یافته است. این فشار، بخشی از سازندگان را به بنبست رسانده و عرضه آینده مسکن را تهدید میکند.
اگر بخواهیم عوامل اثرگذار هفته را تفکیک کنیم، در سمت مثبت میتوان به افت تورم اجارهبها به کف چهار ساله، تداوم فعالیت بخش ساختوساز حتی در شرایط دشوار و اقدام بخشی از فعالان بخش خصوصی برای اخذ پروانه ساختمانی اشاره کرد که نشانهای ضعیف از بقای جریان تولید است. در سمت منفی اما فهرست بلندتر است. شتاب دوباره تورم ماهانه مسکن، جهش بیسابقه قیمت نهادههای ساختمانی، کمبود فایل اجاره ناشی از افت تولید، گسترش معاملات پرریسک تهاتری، نبود چارچوب قانونی برای پیشفروش و فاصله نجومی قیمت مسکن با قدرت خرید مردم. آماری که میگوید یک جوان متقاضی خانه حتی با تسهیلات بانکی دستکم ۷۳ سال تا خانهدار شدن فاصله دارد، گویای عمق این بحران است.
چشمانداز بازار در ماههای پیش رو
با کنار هم گذاشتن این دادهها، تصویری که برای ماههای آینده شکل میگیرد، ادامه همان رکود تورمی است. بازاری که در آن قیمتها به دلیل تورم نهادهها، انتظارات تورمی و انباشت تقاضای واقعی بیش از شش میلیون نفری همچنان رو به بالا حرکت میکنند، اما حجم معاملات در سطوح پایین باقی میماند. وجود کمتر از ۸۰۰ هزار واحد در حال ساخت در برابر این حجم تقاضا و کاهش مستمر سرمایهگذاری در تولید، نشان میدهد ریشه گرانی مسکن در کمبود عرضه نهفته است و تا زمانی که موتور ساختوساز با اصلاح قانون پیشفروش و ایجاد ثبات اقتصادی دوباره روشن نشود، فشار قیمتی ادامه خواهد یافت. در بازار اجاره نیز هرچند آمارها از کاهش تورم خبر میدهند، کمبود فایل و فشار فصل جابهجایی میتواند نرخهای واقعی را بالاتر از سقفهای مصوب نگه دارد. برای خریداران و مستأجران، محتاطترین مسیر در این شرایط، پرهیز از معاملات پرریسک تهاتری، اصرار بر تنظیم قراردادهای رسمی بهویژه در پیشخرید واحدهای نوساز و رصد دقیق متغیرهای کلان اقتصادی پیش از هر تصمیم بزرگ است، چراکه بازار مسکن بیش از همیشه به سرنوشت نرخ ارز و انتظارات تورمی گره خورده است.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟