با وجود رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، آسیب به زنجیره تامین مصالح و جهش تا ۲۰۰ درصدی قیمت نهادههای ساختمانی به دلیل تنشهای اخیر، میانگین قیمت مسکن در پایتخت را علیرغم افت تقاضا در آستانه ورود به کانال ۱۷۰ میلیون تومانی قرار داده است.
در تضادی آشکار، در حالی که آمارهای رسمی از افت تورم اجارهبها به کمترین سطح چهار سال اخیر خبر میدهند، رشد ۶۷ درصدی مالیاتها و جولان آگهیهای تقلبی در فضای مجازی، فشار بیسابقهای بر مستاجران تحمیل کرده و بازار را در یک وضعیت رکود تورمی پیچیده گرفتار ساخته است.
دلیل اصلی افزایش مداوم قیمت مسکن چیست؟
افزایش قیمتها در شرایط رکود فعلی، ریشه در جهش هزینههای ساخت (تورم فشار هزینه) دارد، نه تقاضای سرمایهای یا مصرفی.
اختلال در زنجیره تامین به دلیل آسیبدیدگی کارخانههای تولید فولاد و پتروشیمی در پی تنشهای اخیر، باعث افزایش ۲۰۰ درصدی قیمت مواد اولیه پتروشیمی و رشد ۳۰ تا ۳۵ درصدی فولاد شده است.
همزمان، رشد ۱۰۰ درصدی هزینه انشعابات برق در اردیبهشتماه، هزینه ساخت مسکن را نسبت به سال گذشته ۳۰ درصد افزایش داده و کف قیمت ساخت هر مترمربع را بدون احتساب زمین به ۵۰ الی ۵۱ میلیون تومان (معادل ۴۰۰ دلار) رسانده است.
تاثیر تورم و ارز بر بازار مسکن و صندوقهای املاک
نوسانات نرخ ارز و تشدید انتظارات تورمی همواره اثر مستقیم و روانی بر هزینههای تولید مسکن که وابستگی ارزی دارند میگذارد و باعث شده ارزش دلاری مسکن تهران به سقف تاریخی خود (حدود ۲۰۰۰ دلار) نزدیک شود.
از سوی دیگر، همین انتظارات تورمی در کنار حباب منفی موجب شد تا معاملهگران برای پوشش تورم با ریسکی کمتر از بازار طلا، تقاضای سنگینی ایجاد کنند که خروجی آن ثبت ۲۸۷ میلیارد تومان ورود خالص سرمایه حقیقی به صندوقهای املاک و مستغلات در هفتههای گذشته بود.
چه تضادی میان بازار مسکن و آمار وجود دارد؟
تضاد اصلی در گزارش مرکز آمار است که تورم نقطهبهنقطه اجارهبها در فروردین ۱۴۰۵ را ۳۱.۱ درصد (پایینترین سطح ۴ سال اخیر) اعلام میکند، اما در واقعیت به دلیل عدم وجود سامانههای شفاف و جولان آگهیهای تقلبی توسط دلالان در فضای مجازی، بازار ملتهب بوده و مستاجران همچنان زیر فشار شدید کاهش قدرت خرید هستند.
تضاد دیگر در سیاستهای دستگاههای دولتی است؛ در حالی که دولت به دنبال مهار قیمتها و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجارهبهاست، نهادهای خدماترسان مانند شرکت توزیع برق هزینه انشعابات را یکباره ۱۰۰ درصد بالا بردهاند که مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن میافزاید.
وضعیت آمارهای هزینهای و معاملاتی بخش مسکن
جهش قیمتها ساختار تولید را دگرگون کرده است؛ هزینه ساخت طرحهای مسکن ملی از متری ۱۰ میلیون به ۳۵ میلیون تومان جهش یافته و هزینه ساخت مسکن لوکس به ۶۰ میلیون تومان در متر مربع رسیده است.
در بخش فروش نیز جهش ۶۷ درصدی ارزش دفترچههای مالیاتی املاک همراه با تورم ۵۰ درصدی مصالح، میانگین قیمت مسکن پایتخت را به حدود ۱۶۰ میلیون تومان رسانده است که پیشبینی میشود تا پایان تابستان به کف ۱۷۰ میلیون تومان برسد. در این میان، مناطق جنوبی تهران با رشد سالانه ۷۵ درصدی، فشار تورمی بسیار بالاتری را نسبت به شمال شهر متحمل شدهاند.
توصیههای کاربردی برای خریداران مصرفی و سرمایهگذاران بازار مسکن
متقاضیان خرید مسکن (به ویژه خانهاولیها) تصمیم خود را به تاخیر نیندازند، زیرا انتظار برای ریزش قیمتها در اقتصادی با تورم عمومی بالای ۵۳ درصد غیرواقعبینانه است.
افراد باید متناسب با بودجه فعلی خود خرید کنند؛ حتی اگر بودجه محدودی دارند، خرید واحدهای کوچکمتراژ یا سرمایهگذاری در حومه و شهرکهای اطراف تهران استراتژی مناسبی است.
همچنین فروش داراییهای ملکی (فروش فرش زیر پا) با هدف کسب سود کوتاهمدت و ورود به بازارهای پرالتهابی نظیر طلا و ارز اشتباهی پرریسک است.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟