در ماههای اخیر، بازار مسکن تهران فراز و نشیبهای بیسابقهای را پشت سر گذاشته است.
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن که پیش از آغاز درگیریها در حدود ۱۴۸ میلیون تومان قرار داشت، در هفتههای ابتدایی جنگ تا حدود ۱۱۵ میلیون تومان کاهش یافت و سپس با فروکش نسبی تنشها به محدوده ۱۳۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان بازگشت.
اما آنچه این نوسان را به پدیدهای پیچیده بدل میکند، توقف ناقص قیمتها در میانه راه است؛ نه سطح پیش از جنگ احیا شده و نه حجم معاملات به رونق سابق بازگشته است.
این گزارش در پی آن است تا با واکاوی سه عامل اقتصادیِ اثر لنگر قیمت، کاهش صرف امنیت و افزایش هزینه ساخت ، دلایل این وضعیتِ بازگشت ناقص همراه با رکود معاملاتی را تشریح کند.
آخرین دادههای میدانی از بازار مسکن تهران حکایت از عمق این رکود دارد. بازار مسکن در خرداد و تیر ۱۴۰۴ یکی از کمسابقهترین افتهای قیمتی را تجربه کرد؛ طی یک ماه بیش از ۸.۵ درصد از قیمت پیشنهادی آپارتمانها در پایتخت کاسته شد و معاملات تقریباً متوقف گردید.
حملات نظامی، تعطیلی ادارات، افت تقاضا و حتی مهاجرت برخی فروشندگان، دلایل اصلی این وضعیت عنوان شده است ؛ به گفته نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، در اسفندماه و تا نیمه فروردین، حتی یک مورد خرید و فروش مسکن در تهران ثبت نشد و بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفت.
اگر معاملات تقریباً متوقف شده و تقاضا به شدت کاهش یافته، چرا قیمتها سقوط آزاد را تجربه نمیکنند؟ پاسخ را باید در سه سازوکار اقتصادی جستوجو کرد که هر یک به سهم خود، تعادل شکنندهای را در بازار حفظ میکنند.
عامل اول: اثر لنگر قیمت
نخستین عاملی که مانع از کاهش سریع قیمتها در بازار مسکن تهران میشود، پدیدهای است که در ادبیات اقتصادی با عنوان «اثر لنگر قیمت» شناخته میشود.
در بازار کمنقدشونده پایتخت، بسیاری از مالکان حاضر به کاهش قیمت زیر سطح ذهنی خود نیستند، حتی اگر ملکشان برای ماهها بدون مشتری باقی بماند. منطق این رفتار ساده است ، تا زمانی که هزینه نگهداری ملک ، شامل عوارض، مالیاتهای محلی و هزینه فرصت سرمایه از زیان ناشی از فروش با تخفیف سنگین کمتر باشد، فروشنده ترجیح میدهد منتظر بماند.
این رفتار «اثر لنگر قیمت» نام گرفته است؛ پدیدهای که در بازارهایی با نقدشوندگی پایین شدت بیشتری پیدا میکند.
در بازار مسکن تهران، این لنگر روانی به حدی قوی عمل کرده است که پس از شوک اولیه جنگ و افت قیمت به کف ۱۱۵ میلیون تومان، فروشندگان از کاهش بیشتر قیمت خودداری کردند و به تدریج قیمتها را به سطح بالاتری بازگرداندند.
به عبارت دیگر، اثر لنگر قیمت هم مانع از سقوط آزاد شد و هم زمینهساز بازگشت نسبی قیمتها گردید – اما نه تا سطح پیش از جنگ.
عامل دوم: کاهش صرف امنیت
دومین عامل کلیدی در تحلیل بازار کنونی مسکن تهران، پدیده «کاهش صرف امنیت» است.
در اقتصاد ایران، مسکن طی دههها همواره به عنوان پناهگاهی مطمئن برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم عمل کرده است. سرمایهگذاران همواره حاضر بودهاند بخشی از قیمت را بابت این صرف امنیتی بپردازند.
اما جنگ، این امنیت فیزیکی ملک را به متغیری نامطمئن تبدیل کرد. بخشی از قیمتی که پیش از جنگ پرداخت میشد، ناشی از «صرف امنیت» بود و همین صرف در شرایط جنگی به شدت تضعیف شد.
به همین دلیل، حتی با فروکش نسبی تنشها، تقاضای سرمایهای به سطح سابق بازنگشته و قیمتها نمیتوانند به رقم ۱۴۸ میلیون تومانی پیش از جنگ برسند.
این عامل توضیحدهنده اصلی بازگشت ناقص است. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند در پی جنگ اخیر و تبعات روانی و اقتصادی آن، بازار مسکن در حال تجربه یکی از عمیقترین دورههای رکود خود در دهههای اخیر است و سرمایهگذاران دیگر مسکن را به عنوان دارایی کاملاً امن تلقی نمیکنند
عامل سوم: افزایش هزینه ساخت
افزایش بیسابقه هزینه ساخت، سومین عامل، شاید ملموسترین و قویترین نیرویی باشد که از سقوط بیشتر قیمتها جلوگیری میکند.
در دوره پساجنگ، قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی جهش ۴۰ تا ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده است.گزارش ها نشان میدهد که بهای مصالح ساختمانی ظرف تنها دو ماه اخیر ۲۰ تا ۶۰ درصد گران شده است و شرکتهای ساختمانی با چالشهای متعددی از جمله تورم تولید، نبود قدرت خرید و اختلال در زنجیره تأمین مواجه شدهاند.
به طور خاص، مفتول مسی در بازه سالانه جهش قیمت ۱۵۷ درصدی داشته، برخی شاخههای تیرآهن رشد ۱۴۰ درصدی را ثبت کردهاند و بهای میلگرد فولادی نیز در محدوده ۸۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.
این جهش هزینهها به طور مستقیم بر قیمت تمامشده مسکن اثر گذاشته است. در شرایطی که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن به بیش از ۳۵ میلیون تومان میرسد، نوعی کف قیمتی طبیعی برای واحدهای موجود شکل میگیرد.
فروشندگان حتی در رکود شدید معاملاتی، تمایل چندانی به کاهش قیمت زیر این سطح نشان نمیدهند، زیرا فروش زیر قیمت تمامشده ساخت معادل آن، از نظر اقتصادی منطقی به نظر نمیرسد.
حالا میتوان تصویر کاملتری از وضعیت بازار مسکن تهران ترسیم کرد.
سقوط اولیه قیمتها از ۱۴۸ به ۱۱۵ میلیون تومان، عمدتاً ناشی از شوک امنیتی و خروج «صرف امنیت» از قیمتها بود.
سپس بازگشت به محدوده ۱۳۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان، حاصل دو نیروی متقابل است؛ از یک سو «اثر لنگر قیمت» که فروشندگان را از کاهش بیشتر بازمیدارد، و از سوی دیگر «کف هزینه ساخت» که امکان کاهش قیمت به زیر سطح قابل قبول را سلب میکند.
اما آنچه بازار را در همین محدوده نگه داشته و مانع بازگشت به سطح ۱۴۸ میلیون تومان میشود، تضعیف دائمی جذابیت سرمایهای مسکن به دلیل کاهش صرف امنیت است.
و در نتیجه رکود معاملاتی نیز در همین چارچوب معنا پیدا میکند ؛ از یک سو فروشندگان به لنگر قیمت و کف هزینه چسبیدهاند، از سوی دیگر خریداران حاضر به پرداخت صرف امنیت سابق نیستند.
این وضعیت را شاید بتوان به تعبیر دقیقتری «رکود تورمی خزنده» نامید – وضعیتی که وزارت راه و شهرسازی نیز آن را در گزارش خود تأیید کرده است.
طبق اعلام این وزارتخانه، انتظارات تورمی حاکم بر بازارها به دلیل شرایط اقتصادی و سیاسی جامعه، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده و فایلهای فروش بعضاً با قیمتهای بالایی عرضه میشوند، در حالی که در عمل معاملات با سطوح قیمتی پایینتری انجام میشوند.
اکنون بازار مسکن تهران در شرایطی به سر میبرد که هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا به شرایط کنونی بیاعتمادند.
تقاضای مصرفی با نوعی عقبنشینی مواجه شده و بسیاری از خانوارهایی که پیشتر قصد خرید مسکن داشتند، اکنون یا تصمیم خود را به تعویق انداختهاند یا به کلی از بازار خارج شدهاند.
کاهش رغبت سازندگان به تولید مسکن نیز این روزها به کاهش تعداد صدور پروانههای ساختمانی منتج شده است و اگرچه سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور در اسفندماه ۱۴۰۴ طی بخشنامهای به استانداریهای سراسر کشور اعلام کرد که تا پایان خردادماه ۱۴۰۵، عوارض صدور پروانههای ساختمانی بر اساس تعرفههای سال ۱۴۰۴ محاسبه و دریافت شود ؛ همین مصوبه نیز نتوانسته تشویقی برای سازندگان محسوب شود.
در چنین فضایی، انتظار میرود حجم ساختوساز جدید با کاهش قابل توجهی مواجه شود که خود عاملی برای تشدید کمبود عرضه و حفظ قیمتها در سطوح بالا در میانمدت خواهد بود.
بازار مسکن تهران اکنون وضعیتی از ثبات نسبی در یک کف قیمتی جدید را تجربه میکند – کفی که از یک سو به لنگر روانی فروشندگان و کف هزینه ساخت و از سوی دیگر به تضعیف دائمی جذابیت سرمایهای مسکن شکل گرفته است.
عواملی که هرچند تعادل شکنندهای را در بازار حفظ کردهاند، اما راهکار سادهای برای خروج از این رکود عمیق پیش روی سیاستگذاران و فعالان بازار نمیگذارند.
به نظر میرسد تا زمانی که امنیت فیزیکی و اقتصادی به سطح مطلوب بازنگردد و هزینههای ساخت مهار نشود، بازار مسکن تهران در همین برزخ میان کاهش امنیت و افزایش هزینه ساخت ادامه خواهد داد.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟