بازار مسکن ایران در روزهای پس از برقراری آتشبس و عبور از بحرانهای نظامی وارد یکی از پیچیدهترین دورههای تاریخی خود شده است. تلاقی تورم مزمن پیامدهای مخرب جنگ بر زیرساختهای شهری و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها شرایطی را رقم زده است که هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را در یک بنبست بیسابقه گرفتار کرده است. با آغاز فصل سنتی جابهجاییها در فصل بهار بازار املاک نه تنها با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند بلکه سایه سنگین آسیبهای فیزیکی به واحدهای مسکونی در استانهای مختلف نیز بر سر آن سنگینی میکند. در این میان اقشار آسیبپذیر و مستاجران بیشترین فشار را تحمل میکنند و سیاستگذاران در تلاش هستند تا با ارائه طرحهای حمایتی نوین و تسهیلات بازسازی از فروپاشی کامل این بازار حیاتی جلوگیری کنند. تقابل نیروهای تورمزا و متغیرهای رکودی وضعیت مبهمی را ایجاد کرده است که درک آن نیازمند بررسی دقیق حجم خسارات روند قیمتها و تغییرات رفتار اجتماعی در بازار املاک است.
جنگ چه بلایی بر خانهها و قیمت مسکن آورد؟
با فروکش کردن تنشهای نظامی ابعاد واقعی خسارات وارد شده به مناطق مسکونی در حال نمایان شدن است و آمارهای اولیه نشاندهنده گستردگی آسیبها در چندین استان کلیدی است. برآوردهای نهادهای مسئول حاکی از آن است که بالغ بر ۹۵۰۰۰ واحد مسکونی در سطح کشور دچار آسیب شدهاند که از این میان بیش از ۱۲۰۰ واحد به طور کامل تخریب شده و نیازمند نوسازی اساسی هستند. استانهای تهران البرز خوزستان کرمانشاه و همدان بیشترین حجم خسارات را متحمل شدهاند و تمرکز اصلی حملات در پایتخت باعث آسیب دیدن بیش از ۳۹۰۰۰ واحد مسکونی در تهران شده است. فرآیند بازسازی این واحدها به گروههای مختلفی از تعمیرات جزئی مانند تعویض شیشهها تا مقاومسازی و ساخت مجدد تقسیم شده است. توانمندیهای داخلی در حوزه صنعت ساختمان کاملا پاسخگوی نیازهای بازسازی است و هیچ ضرورتی برای استفاده از تکنولوژیهای خارجی و فناوریهای چینی در این روند وجود ندارد. تمرکز بر استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و توزیع هدفمند مصالح ساختمانی میتواند سرعت احیای مناطق آسیبدیده را به شکل چشمگیری افزایش دهد.
در بخش روند قیمتها بازار مسکن با یک تناقض آشکار روبهرو است. از یک سو تورم نهادههای تولید و افزایش بیسابقه قیمت مصالح ساختمانی فشار سنگینی را برای بالا بردن قیمت نهایی مسکن وارد میکند. دادههای موجود نشان میدهد که تورم تولیدکننده در بخش مصالح ساختمانی به طور متوسط ۶۱ درصد رشد داشته و در اقلام پایهای مانند چوب این افزایش به مرز ۹۶ درصد رسیده است. این رشد هزینهها به طور طبیعی تمایل سازندگان را برای افزایش قیمت فروش بیشتر میکند. از سوی دیگر افت شدید قدرت خرید مردم و کاهش کشش تقاضا به عنوان یک ترمز قدرتمند در برابر گرانی مسکن عمل میکند. متقاضیان توان پرداخت ارقام نجومی را ندارند و همین امر باعث انجماد معاملات در بازار شده است. بروز جنگ نیز مزید بر علت شد تا سرمایههای سرگردان به جای ورود به بازار سنگین و دیرنقدشونده مسکن به سمت بازارهای موازی حرکت کنند و در نتیجه تقاضای سرمایهای به شدت افت کند. برآیند این دو نیروی متضاد باعث شده است تا بازار در یک رکود عمیق فرو برود و مالکان برای فروش املاک خود مجبور به ارائه تخفیفهای معنادار شوند.
چرا مستاجران زیر سنگینترین فشار بازار ماندهاند؟
بخش اجاره مسکن در هفتههای اخیر شاهد التهابات و تغییرات عمیق اجتماعی و اقتصادی بوده است. سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری به شدت افزایش یافته و ارقام بین ۴۳ تا ۶۰ درصد از درآمد خانوادهها را میبلعد. این فشار مالی مضاعف در کنار تعطیلی کسبوکارها و تعدیل نیروهای ناشی از شرایط جنگی توان پرداخت مستاجران را به پایینترین حد خود رسانده است. ناتوانی در تامین هزینههای مسکن منجر به شکلگیری موج جدیدی از جابهجاییهای اجباری شده است. بسیاری از خانوارها برای تطبیق با بودجه محدود خود مجبور به ترک محلههای قدیمی و کوچ به مناطق حاشیهای شهرها شدهاند و در موارد دردناکتری جوانان مستقل و زوجهای جوان به ناچار به خانههای پدری خود بازگشتهاند. این تغییرات محل سکونت پیامدهای روانی و اجتماعی عمیقی به همراه دارد و باعث ایجاد احساس سقوط طبقاتی و از بین رفتن شبکههای ارتباطی شهروندان میشود.
در مواجهه با این بحران فراگیر سیاستگزاران مجموعهای از اقدامات حمایتی را در دستور کار قرار دادهاند. یکی از مهمترین این اقدامات رونمایی از برنامه مسکن استیجار است که با هدف تامین سرپناه برای اقشار کمدرآمد و زوجهای جوان طراحی شده است. در این برنامه ساخت ۷۵۰۰۰ واحد مسکونی با استفاده از زمینهای دولتی و سرمایهگذاری بخش خصوصی پیشبینی شده است تا عرضه در بازار اجاره افزایش یابد و مستاجران از امنیت سکونتی بیشتری تحت حمایت دولت برخوردار شوند. علاوه بر این نهادهای دولتی با تخصیص منابع مالی گسترده پرداخت وامهای ودیعه مسکن را برای خانوادههای آسیبدیده آغاز کردهاند. این تسهیلات بسته به محل سکونت ارقامی بین ۳۰۰ میلیون تا ۷۰۰ میلیون تومان را شامل میشود و تاکنون مبالغ قابل توجهی به متقاضیان واجد شرایط پرداخت شده است. شهرداریها نیز برای اسکان اضطراری و جبران خسارات لوازم خانگی تمهیداتی نظیر پرداخت ودیعههای سنگین و بنکارتهای خرید در نظر گرفتهاند. نکته قابل تامل در این شرایط بحرانی رفتار همراه با درک متقابل بسیاری از مالکان است که با مستاجران خود برای تمدید قراردادها مدارا کرده و از اعمال فشارهای مضاعف خودداری نمودهاند.
بازار مسکن میان چه سیگنالهای متضادی گیر افتاده است؟
تحولات هفته گذشته بازار مسکن تحت تاثیر مجموعهای از عوامل مثبت و منفی قرار داشت که هر کدام مسیر متفاوتی را برای آینده این بخش ترسیم میکنند. در سمت متغیرهای مثبت میتوان به برقراری آتشبس و بازگشت آرامش نسبی به فضای روانی جامعه اشاره کرد. آغاز فرآیند پرداخت خسارات و ارائه تسهیلات اسکان موقت بخشی از نگرانیهای خانوادههای آسیبدیده را برطرف کرده است. همچنین رونمایی از برنامههای کلان مانند مسکن استیجاری و تلاش برای کنترل بازار از طریق صدور پروانههای رایگان برای واحدهای تخریبشده سیگنالهای امیدوارکنندهای برای بهبود سمت عرضه محسوب میشوند. مدارا و همدلی مالکان با مستاجران در شرایط سخت اقتصادی نیز یکی دیگر از عوامل مثبتی بود که از بروز یک بحران اجتماعی گستردهتر جلوگیری کرد.
در نقطه مقابل عوامل منفی قدرتمندی همچنان بر ساختار بازار مسکن فشار میآورند. تورم لجامگسیخته در بخش مصالح ساختمانی و هزینههای تولید چشمانداز کاهش قیمتهای اسمی را تیره و تار کرده است. رکود عمیق در خرید و فروش و کاهش نقدینگی در دست مردم باعث شده است تا سرمایهگذاری جدید در بخش ساختوساز با تردید مواجه شود. همچنین کمبود مقطعی برخی مواد اولیه مانند محصولات پتروشیمی و فولاد که ناشی از آسیب دیدن زیرساختهای صنعتی در طول جنگ است میتواند روند بازسازی و تولید مسکن جدید را با تاخیر مواجه کند. پدیده خانههای خالی و ورود نهادهای بانکی به بازار املاک نیز همچنان به عنوان یک معضل ساختاری مانع از تعادل پایدار در بازار میشود.
بازار مسکن در ماههای آینده آرام میشود یا فقط در رکود میماند؟
چشمانداز آینده بازار مسکن در ماههای پیش رو ترکیبی از ادامه رکود معاملاتی و تلاش برای تثبیت شرایط است. با توجه به اولویت داشتن برنامههای بازسازی و نوسازی مناطق آسیبدیده انتظار میرود بخش عمدهای از توان مهندسی و مالی کشور معطوف به جبران خسارات جنگ شود. در بخش خرید و فروش احتمال جهشهای قیمتی ناگهانی بسیار ضعیف است زیرا فقدان قدرت خرید در سمت متقاضیان اجازه چنین رشدهایی را نمیدهد. بازار احتمالا با یک تورم ملایم همگام با نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد اما در بعد واقعی قیمتها کاهش تدریجی را تجربه میکنند. در بخش اجاره نیز عبور از فصل جابهجاییها نیازمند تداوم حمایتهای دولتی و تسریع در عرضه واحدهای مسکونی جدید است تا فشار تقاضا تعدیل شود. مسیر طولانی و دشوار پیش روی بازار مسکن نیازمند برنامهریزی یکپارچه اقتصادی و پرهیز از تصمیمات مقطعی است تا این بخش حیاتی بتواند بار دیگر به موتور محرک اقتصاد کشور تبدیل شود و آرامش را به خانوادههای ایرانی بازگرداند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟