بازار مسکن تهران درگیر تضادی عجیب و بحرانی است؛ از یکسو سرمایهگذاری واقعی ساختوساز پس از 18 سال درجا زدن به سطح سال 1385 سقوط کرده و تولید سالانه به 49 هزار واحد کاهش یافته است، اما از سوی دیگر، قیمتسازیهای کاذب در پلتفرمهای آنلاین با رشد 40 تا 100 درصدی قیمتهای پیشنهادی، رکود تورمی را تعمیق کردهاند.
در این میان، فشار خردکننده اجارهبها منجر به کوچ اجباری طبقه متوسط به حاشیه شهرها شده، در حالی که راهکارهایی مانند طرح خانهریز (فروش متری مسکن)، در تلاش برای جذب سرمایههای خرد و حفظ ارزش دارایی شهروندان هستند.
علت اصلی نوسانات و جهش قیمتهای مسکن
بر اساس بررسیها، دلیل اصلی این تضاد، رهاشدگی فضای مجازی و انتشار آگهیهای کاذب در پلتفرمهای آنلاین است.
مالکان و دلالان با درج قیمتهای غیرواقعی که در برخی مناطق رشد 40 تا 100 درصدی داشته است، اقدام به قیمتسازی و بالا بردن انتظارات تورمی میکنند؛ در حالی که در واقعیت، بازار کشش این ارقام را ندارد و حتی امکان بازدید از این املاک نیز عموماً توسط بنگاهها رد میشود.
تحلیل نقش نرخ ارز و تورم در بازار مسکن
ریسکهای کلان اقتصادی و سیاسی و چشمانداز مبهم بلندمدت، مانع اصلی سرمایهگذاری مولد بودهاند.
از سوی دیگر، صعود شدید تورم تولید مسکن از میانگین 16 درصد در دهه 80 به بیش از 40 درصد در سالهای اخیر، جهش سنگین هزینه ساخت را در پی داشته است که این عامل در کنار افت قدرت خرید مردم، باعث رشد منفی 21 درصدی سالانه در سرمایهگذاری واقعی طی دهه 1400 شده است.
آمارهای معاملاتی مرکز آمار درباره بازار مسکن تهران
حجم سرمایهگذاری واقعی در سال 1403 تنها 1 درصد نسبت به سال 1385 رشد داشته است. تیراژ تولید از متوسط 120 هزار واحد در دهه 80 به 49 هزار واحد در دهه 1400 افت کرده است.
همزمان، معاملات خرید آپارتمان که در گذشته فصلی 40 هزار فقره بود، به زیر 10 هزار فقره سقوط کرده که نشان از فروپاشی کف حمایتی تقاضا دارد؛ آن هم در شرایطی که در این مدت دستکم یک میلیون خانوار به جمعیت پایتخت افزوده شده است.
راهکارها و توصیههای کاربردی برای سرمایهگذاران خرد و سیاستگذاران مسکن
به سرمایهگذاران با سرمایه خرد که توان خرید واحد کامل را ندارند، پیشنهاد میشود از طریق پلتفرمهای مشارکتی نظیر طرح خانهریز (خرید مشاعی سهم ملک تا حد 0.01 متر مربع با حداقل یک میلیون تومان)، وارد بازار شوند تا ارزش پولشان در برابر تورم حفظ شود.
به سیاستگذاران نیز توصیه میشود به جای نگاه درآمدی به مالیات، با ابزارهای تنظیمی فشار بیاورند تا بین 100 هزار تا 200 هزار واحد مسکونی خالی در تهران مستقیماً وارد بازار اجاره شوند؛ اقدامی که میتواند با ایجاد شوک مثبت عرضه، مانع تداوم مهاجرت اجباری مردم به حومه شهر شود.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟