گزارش هفتگی بازار مسکن تهران | رکود فروش، رشد «معاملات قطاری» و هشدار افت ساخت‌وساز در پاییز ۱۴۰۴

پارادوکس در بازار مسکن تهران؛ معاملات «قطاری» زیر سایه رکود و افت ساخت‌وساز

بازار مسکن تهران در واپسین روزهای پاییز ۱۴۰۴، تصویری پیچیده و چندلایه را به نمایش گذاشته است. از یک‌سو، آمارهای رسمی از ثبات نسبی قیمت‌ها و تحرکات خفیف معاملاتی خبر می‌دهند و از سوی دیگر، سقوط صدور پروانه‌های ساختمانی و ناتوانی خریداران مصرفی، زنگ خطر تعمیق رکود در سال‌های آتی را به صدا درآورده است. این گزارش به بررسی لایه‌های پنهان بازار مسکن در هفته گذشته می‌پردازد.

ظهور پدیده «معاملات قطاری» در غیاب پول نقد

مهم‌ترین رویداد هفته‌های اخیر در بازار مسکن تهران، تغییر ماهیت معاملات است. در حالی که سرمایه‌گذاران به بازارهای موازی کوچ کرده‌اند و خانه‌اولی‌ها توان ورود به بازار را ندارند، نبض بازار تنها با «معاملات قطاری» یا دومینویی می‌زند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد عمده خریداران فعلی، «تبدیلی‌ها» هستند؛ کسانی که با فروش خانه فعلی خود و افزودن مبلغی اندک، به دنبال ارتقای متراژ یا امکانات هستند. در این مدل، انجام یک معامله به تکمیل زنجیره‌ای از معاملات وابسته است. اگر یک نفر در این زنجیره انصراف دهد، کل معاملات به هم می‌ریزد. تمرکز این گروه عمدتاً بر آپارتمان‌های چند سال ساخت و در بازه قیمتی زیر ۴ میلیارد تا نهایتاً ۶ میلیارد تومان (عمدتاً در مناطق جنوبی و میانی تهران) است، چراکه نوسازها از دایره قدرت خرید خارج شده‌اند.

فشار هزینه ساخت و عرضه

در سمت عرضه، سازندگان با بحران «هزینه تمام‌شده» دست‌وپنجه نرم می‌کنند. بر اساس برآوردهای جدید، متوسط هزینه ساخت مسکن در تهران (بدون احتساب زمین) به حدود ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافته است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید می‌کند که سازندگان برای خروج از بن‌بست رکود و نقد کردن سرمایه خود، مجبور به کاهش حاشیه سود شده‌اند. در واقع، اگرچه دلار بالا رفته، اما سازنده توان افزایش قیمت فروش را متناسب با دلار ندارد و ترجیح می‌دهد با سود کمتر، واحد را نقد کند. این وضعیت در کنار افت صدور پروانه‌های ساختمانی، زنگ خطری جدی برای کمبود عرضه در سال‌های آینده است.

شکاف ۴۱ درصدی؛ نوسازها روی دست سازندگان ماند

داده‌های تازه نشان می‌دهد شکاف قیمت بین واحدهای نوساز و متوسط قیمت شهر به شکل بی‌سابقه‌ای عمیق شده است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۰۸ میلیون تومان است، میانگین قیمت پیشنهادی برای نوسازها به ۱۵۳ میلیون تومان رسیده که حکایت از اختلاف ۴۱٫۶ درصدی دارد. نکته قابل‌تأمل در بازار نوسازها، معکوس شدن قیمت بر اساس سال ساخت است. قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های تحویلی ۱۴۰۴ (پیش‌فروش/در حال تکمیل) کمتر از واحدهای ۱۴۰۳ است. دلیل این امر، فشار مالی بر سازندگان و تلاش برای نقد کردن سرمایه در پروژه‌های آینده است. با این حال، سهم نوسازها از فایل‌های فروش به ۱۸ درصد محدود شده و نیمی از همین عرضه اندک نیز در ۵ منطقه لوکس شمالی متمرکز است؛ جایی که مشتری چندانی ندارد.

آژیر قرمز در صنعت ساخت‌وساز

در سمت عرضه، آمارها نگران‌کننده است. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴ در کل کشور ۲۷٫۹ درصد و در تهران ۱۱٫۱ درصد کاهش یافته است. تورم ۵۰ درصدی هزینه ساخت و رکود معاملات، حاشیه سود سازندگان را از بین برده است. برخلاف تصور رایج، کاهش ساخت‌وساز در تهران ناشی از سیاست تمرکززدایی نیست، بلکه نشان‌دهنده یک رکود سراسری است. این کاهش عرضه در حالی رخ می‌دهد که تقاضای انباشته همچنان وجود دارد و این عدم تعادل می‌تواند در سال‌های آینده به جهش‌های قیمتی منجر شود.

پناه بردن به «استیجار عمومی»؛ اعتراف به بحران مالکیت

در شرایطی که خرید خانه برای دهک‌های پایین و حتی متوسط به رویا تبدیل شده، وزارت راه و شهرسازی بار دیگر پرونده «مسکن استیجار عمومی» را باز کرده است. این طرح که با هدف جایگزینی پارادایم «مالکیت» با «سکونت پایدار» مطرح شده، به دنبال آن است که دولت با تملک ۱۰ هزار واحد مسکونی و عرضه آن‌ها به صورت اجاره‌ای با نرخ حمایتی، فشار را از دوش مستأجران بردارد. با توجه به اینکه میانگین پول‌پیش مورد نیاز در تهران به ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه به ۲۱ میلیون تومان رسیده است، کارشناسان معتقدند چاره‌ای جز حرکت به سمت بازار اجاره‌داری حرفه‌ای وجود ندارد؛ هرچند موفقیت این طرح مشروط به ثبات اقتصاد کلان و دوری از تصمیمات هیجانی است.

چشم‌انداز بازار

بازار مسکن در کوتاه‌مدت در وضعیت «انتظار و احتیاط» باقی خواهد ماند. اگرچه قیمت‌ها ثبات نسبی دارند و رشد دلار هنوز اثر خود را کامل بر قیمت ملک نگذاشته است، اما ریسک نقدشوندگی در بازار ملک بسیار بالا رفته است. خریداران مصرفی در تله کمبود نقدینگی گرفتارند و سازندگان نیز انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید ندارند. به نظر می‌رسد تا پایان سال، بازار همچنان با اتکا به «معاملات تبدیلی» و در فضایی رکودی به کار خود ادامه دهد.