بازار مسکن ایران در هفته سوم دیماه ۱۴۰۴ مجموعهای از سیگنالهای متناقض را مخابره کرد. سرمای زمستان طبق الگوی فصلی حجم معاملات را کاهش میدهد، اما شواهد نشان میدهد انجماد فعلی فراتر از یک افت فصلی است و بازار در وضعیت رکود تورمی عمیق قرار دارد.
از یکسو نوسانات ارزی و جهش قیمت مصالح، بهای تمامشده ساخت را بهشدت بالا برده و از سوی دیگر قدرت خرید خانوارها به پایینترین سطح تاریخی رسیده است. در این میان، تلاشهای دولت برای احیای پروژههای حمایتی مانند نهضت ملی مسکن و فشار مالیاتی بر خانههای خالی، با واقعیت ناترازی بانکها و قفلشدن منابع مالی در تقابل قرار گرفته است.
معاملات و اجاره؛ افت ۱۰ تا ۲۰٪ اجاره در برابر انجماد خرید
طبق دادههای رسمی، نرخ اجارهبها نسبت به پیک تابستان در برخی فایلها با افت ۱۰ تا ۲۰ درصدی مواجه شده است؛ کاهشی که عمدتاً در واحدهای بزرگمتراژ دیده میشود و بیشتر از آنکه ناشی از بهبود عرضه باشد، حاصل افت تقاضای مصرفی و توقف جابهجاییها در فصل سرد است.
در بخش خرید و فروش، بازار عملاً وارد وضعیت «کما» شده است. خریداران بهدلیل نااطمینانیهای اقتصادی دست از معامله کشیدهاند و بخشی از فروشندگان نیز با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر تورم، فایلهای خود را از بازار خارج کردهاند. انتظار میرود رکود معاملاتی تا پایان بهمنماه تداوم یابد؛ با این حال، با نزدیک شدن به شب عید و سپس فصل جابهجایی در بهار ۱۴۰۵، ریسک فشار صعودی قیمتها افزایش مییابد.
بحران ساختوساز؛ رشد منفی ۱۲.۹٪ و ریزش ۱۳٪ تولید
در سمت عرضه، نشانهها از یک بحران ساختاری حکایت دارد. رشد بخش ساختمان در سال جاری منفی ۱۲.۹ درصد ثبت شده و سطح ساختوساز با ریزش ۱۳ درصدی مواجه شده است. عامل اصلی این سقوط، جهش هزینههای تولید است؛ قیمت مصالح ساختمانی که پیشتر با دلار ۱۰۸ هزار تومانی محاسبه میشد، اکنون با دلار ۱۳۵ هزار تومانی در حال تعدیل است.
این وضعیت توان تکمیل پروژهها را کاهش داده و فاصله قیمت تمامشده با توان پرداخت متقاضیان، بهویژه در طرحهای حمایتی، روزبهروز بیشتر میشود. کاهش ۲۳.۵ درصدی صدور پروانههای ساختمانی نیز به معنای تضعیف عرضه در سالهای آینده است؛ موضوعی که میتواند فشار تورمی را تشدید کند. کاهش امروز تولید، خود را به شکل کمبود عرضه در سالهای ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶ نشان میدهد و ریسک جابهجایی دهکهای متوسط به مناطق ارزانتر و تشدید حاشیهنشینی را بالا میبرد.
گلوگاه تأمین مالی؛ وقتی بانکها ترمز سیاستهای مسکن را میکشند
ریشهیابی تحولات هفته گذشته نشان میدهد گلوگاه اصلی مسکن، بیش از «کمبود تقاضا»، مسئله تأمین مالی است. گزارشها درباره ناترازی بانک مسکن و کاهش توان وامدهی این بانک تخصصی، ضربه مهمی به پروژههای دولتی وارد کرده است. همچنین، گزارش دیوان محاسبات درباره عدم تحقق ۱,۶۲۰ هزار میلیارد تومان (۱,۶۲۰ همت) از تعهدات بانکها در اجرای قانون جهش تولید مسکن، نشاندهنده شکاف جدی میان تکالیف قانونی و عملکرد شبکه بانکی است.
در چنین شرایطی، معرفی ۵۶ هزار خانه خالی جدید به سازمان مالیاتی اگرچه اقدامی نظارتی محسوب میشود، اما بهدلیل ضعف اجرا هنوز نتوانسته نقدینگی را به سمت عرضه فعال هدایت کند. بدون اصلاحات جدی در نظام بانکی و الزام بانکها به تخصیص سهم قانونی مسکن، طرحهای حمایتی دولت به سختی به نتیجه میرسد و رکود ساختوساز عمیقتر خواهد شد.
عوامل مثبت و منفی هفته
- عوامل منفی (رکودزا): ناترازی بانکها و افت توان وامدهی، افزایش هزینههای نقلوانتقال در بودجه، و جهش قیمت مصالح ناشی از نوسانات ارزی.
- عوامل مثبت (محرکهای محدود): وعده تحویل ۷۰ هزار واحد تا پایان سال، طرح مسکن استیجار عمومی برای زوجهای جوان، و ثبتنام در ۴۱ شهر جدید.
چشمانداز ۱۴۰۵؛ آرامش ظاهری، ریسک جهش در سایه افت عرضه
جمعبندی تحولات هفته سوم دیماه نشان میدهد بازار مسکن در یک «خواب زمستانی» فرو رفته است. ثبات نسبی قیمتها در این مقطع بیشتر ناشی از کمبود نقدینگی و ضعف قدرت خرید است تا بهبود بنیادین. با توجه به افت ساختوساز و کاهش صدور پروانهها، سال ۱۴۰۵ میتواند سال دشواری برای مستأجران و متقاضیان مصرفی باشد.
اگر دولت نتواند نظام بانکی را به مسیر حمایت از تولید بازگرداند، فشار صعودی ناشی از کمبود عرضه، در کنار اثر نقدینگی و نوسان نرخ ارز، میتواند بازار را وارد موج جدیدی از نوسان کند. بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به واقعگرایی در سیاستگذاری و کاهش سوداگری نیاز دارد تا خانهدار شدن برای طبقه متوسط به افق دورتر تبدیل نشود.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟