بازار مسکن ایران در هفته منتهی به ۱۱ بهمن ۱۴۰۴ یکی از عجیبترین و متناقضترین ادوار خود را سپری کرد، هفتهای که در آن تلاطم شدید متغیرهای کلان اقتصادی و جهشهای خیرهکننده در بازارهای موازی، نتوانست یخ سنگین رکود حاکم بر بازار املاک را آب کند. در حالی که سرمایهگذاران شاهد پرواز قیمتها در بازار طلا و ارز بودند و هیجانات ناشی از ریسکهای سیاسی و منطقهای، نقدینگی را به سمت داراییهای نقدشونده سوق میداد، بازار مسکن به دلیل ماهیت دیرپذیر و سنگین خود، واکنشی معکوس نشان داد و به لاک دفاعی فرو رفت. این بیتفاوتی ظاهری اما در باطن خود خبر از تعمیق رکود تورمی میدهد؛ جایی که فروشندگان به تأسی از تورم عمومی قیمتهای پیشنهادی را بالا بردند، اما خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید و هراس از آینده، به طور کامل از بازار عقبنشینی کردند تا هفتهای سوتوکور برای مشاوران املاک رقم بخورد.
جاماندگی معنادار قیمت ملک از رالی تورمی بازارهای رقیب
بررسی دادههای معاملاتی و میدانی هفته گذشته نشاندهنده یک شکاف عمیق بین بازدهی بازارهاست، به طوری که در یک بازه زمانی کوتاه پنجروزه، قیمت طلا با رشدی ۲۵ درصدی و دلار با افزایشی10درصدی مواجه شدند اما بازار مسکن از این قافله جا ماند. میانگین قیمت مسکن در تهران که اکنون در محدوده ۱۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع قرار دارد، اگرچه نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ درصد رشد داشته، اما در مقایسه با رشد ۲۶۳ درصدی طلا و ۹۰ درصدی دلار در بازه یکساله، دچار عقبماندگی شدیدی شده است. این اختلاف فاحش نشان میدهد که مسکن خاصیت پناهگاه امن بودن خود را در کوتاهمدت از دست داده و سرمایههای خرد و کلان ترجیح دادهاند به جای حبس شدن در آجر و سیمان، به سمت بازارهایی با نقدشوندگی آنی حرکت کنند. حتی قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) نیز در واکنشی معنادار به نبود تقاضا، سقوطی سنگین را تجربه کرد و از محدوده ۱۶۰ هزار تومان به کانال ۱۲۸ تا ۱۳۰ هزار تومان عقبنشینی کرد که نشاندهنده بیمیلی محض متقاضیان برای دریافت وام و ورود به پروسه خرید خانه است.
قفلشدگی معاملات زیر سایه سنگین ریسکهای سیستماتیک
عامل اصلی فلج شدن بازار مسکن در هفته گذشته، تشدید تنشهای ژئوپلیتیک و اخبار نگرانکننده منطقهای بود که رفتار معاملهگران را به شدت محافظهکارانه کرد. برخلاف بازارهای طلا و ارز که با هر خبر سیاسی بلافاصله واکنش افزایشی نشان میدهند، بازار مسکن در مواجهه با سایه جنگ و نااطمینانی، دچار قفلشدگی میشود. گزارشهای میدانی حاکی از آن است که قیمتهای پیشنهادی مالکان در یک ماه اخیر حدود ۱۵ درصد افزایش یافته بود، اما در هفته گذشته عملاً هیچ معاملهای با این قیمتها جوش نخورد و بازار در وضعیت «انتظار مطلق» قرار گرفت. واسطههای ملکی معتقدند که در شرایط فعلی، نه فروشنده حاضر به ارزان فروختن دارایی خود است و نه خریدار جرأت تبدیل نقدینگی به ملک را دارد، چرا که در صورت بروز هرگونه بحران حاد، نقد کردن ملک فرآیندی زمانبر و دشوار خواهد بود.
تلاشهای بیرمق برای تحریک سمت عرضه و تقاضا
در سمت عرضه و ساختوساز، شرایط همچنان دشوار گزارش میشود و سرمایهگذاری بخش خصوصی در این حوزه به پایینترین سطوح سالهای اخیر رسیده است. آمارهای صدور پروانه ساختمانی در تهران با کاهشی ۱۱ درصدی مواجه شده که زنگ خطری جدی برای آینده عرضه مسکن محسوب میشود. با این حال، شهرداری تهران در اقدامی تشویقی اعلام کرد که سازندگانی که تا پایان بهمنماه عوارض صدور پروانه را نقدی پرداخت کنند، مشمول تخفیف ۱۶ درصدی خواهند شد؛ تلاشی که با هدف شکستن یخ رکود ساختوساز صورت گرفته است. از سوی دیگر، دولت نیز وعدههای جدیدی روی میز گذاشت، از جمله طرح اسکان رایگان زوجهای جوان کمدرآمد در واحدهای استیجاری دولتی به مدت یک تا ۵ سال و همچنین افتتاح ۳۶ هزار واحد مسکونی در دهه فجر. با این وجود، کارشناسان معتقدند که این مشوقها در برابر غول تورم نهادههای ساختمانی و رکود حاکم بر اقتصاد کلان، تأثیر محدودی خواهند داشت.
سیگنالهای متناقض در بازار اجاره و چشمانداز آتی
تنها نقطه روشن آماری در هفته گذشته، گزارش مرکز آمار در خصوص کاهش تورم نقطه به نقطه اجارهبها به ۳۲.۷ درصد بود که کمترین میزان از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ محسوب میشود، هرچند که این کاهش بیشتر ناشی از فصل زمستان و کاهش جابهجاییهاست تا بهبود واقعی قدرت خرید مستاجران. در تحلیل نهایی چشمانداز بازار مسکن، همه چیز به متغیر «سیاست» و «ثبات» گره خورده است. تحلیلگران بر این باورند که دو سناریو پیش روی بازار است: اگر تنشهای فعلی فروکش کند و ثبات نسبی بازگردد، بازار مسکن به دلیل جاماندگی قیمتی از دلار و طلا، پتانسیل یک جهش تورمی ۲۵ تا ۴۰ درصدی در سال آینده را خواهد داشت تا خود را با بازارهای رقیب همتراز کند. اما در سناریوی بدبینانه و تداوم یا تشدید تنشهای نظامی، بازار مسکن وارد فاز «رکود مطلق» و خواب زمستانی عمیقتری خواهد شد که در آن نقدشوندگی به صفر میل میکند و قیمتها صرفاً روی کاغذ بالا میمانند. فعلاً بازار در برزخ این دو سناریو، نفس حبس کرده و نظارهگر تحولات دیپلماتیک است.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟