بازار مسکن ایران در هفته دوم بهمنماه ۱۴۰۴، روزهایی سرشار از تناقض و بیم و امید را پشت سر گذاشت. در حالی که بازارهای موازی همچون طلا و ارز تحت تأثیر تنشهای منطقهای و اخبار سیاسی نوسانات شدیدی را تجربه کردند و رکوردهای قیمتی جدیدی را به ثبت رساندند، بازار ملک همچنان در یک رکود عمیق و سنگین فرو رفته بود. گزارشها حاکی از آن است که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران اگرچه در آمارهای غیررسمی تا ۱۲۰ میلیون تومان و در آمار اتحادیه حدود ۹۰ میلیون تومان برآورد میشود، اما حجم معاملات به شدت کاهش یافته و نقدینگی هوشمند از ورود به این بازار هراس دارد. این وضعیت نشاندهنده گسست عمیق میان قدرت خرید متقاضیان و قیمتهای پیشنهادی مالکان است، به طوری که حتی تسهیلات بانکی نیز توان پر کردن این شکاف را ندارد. در این میان، سایه سنگین وضعیت نه جنگ و نه صلح و انتظار برای نتایج مذاکرات سیاسی، باعث شده تا سرمایهگذاران بزرگ دست نگه دارند و بازار مسکن که به طور سنتی پناهگاه امن سرمایه محسوب میشد، فعلاً از لیست اولویتهای سرمایهگذاری خارج شود.
سقوط ارزش دلاری مسکن و جاماندگی از تورم
تحلیل دادههای اقتصادی هفته گذشته نشان میدهد که مسکن از قافله تورم عمومی و رشد بازارهای دارایی جا مانده است. در حالی که تورم نقطه به نقطه دیماه در محدوده ۶۰ درصد گزارش شده و بازارهای طلا و ارز جهشهای قابل توجهی داشتهاند، رشد اسمی قیمت مسکن بر اساس برآوردها تنها حدود ۱۱ درصد بوده است. نکته حائز اهمیت و نگرانکننده برای مالکان، کاهش ارزش دلاری مسکن است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که در شرایط ثبات، ارزش هر متر مسکن در تهران باید بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار باشد، اما اکنون این رقم به محدوده ۷۵۰ تا ۸۰۰ دلار سقوط کرده است. این کاهش ارزش دلاری، اگرچه نشاندهنده ارزان شدن نسبی مسکن برای دارندگان ارز است، اما همزمان بیانگر عمق رکود و عدم جذابیت این بازار برای سفتهبازان در کوتاهمدت است. آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی نیز تأیید میکند که رشد قیمت مسکن بسیار کمتر از تورم عمومی بوده و در برخی ماهها حتی روند نزولی داشته است، موضوعی که نشان میدهد مسکن فعلاً سپر تورمی قدرتمندی نبوده است.
فرصت طلایی تبدیل داراییها در شکاف بازارها
یکی از نکات برجسته تحلیلهای هفته گذشته، ایجاد یک فرصت آربیتراژی یا تبدیل دارایی برای سرمایهگذاران بود. با توجه به رشد شارپی قیمت طلا و دلار و رسیدن آنها به سقفهای قیمتی جدید، و در مقابل درجا زدن قیمت مسکن، شکاف معناداری میان این بازارها ایجاد شده است. تحلیلگران بازار معتقدند افرادی که در هفتههای گذشته اقدام به خرید طلا و ارز کردهاند، اکنون با سود قابل توجهی مواجه هستند و میتوانند با تبدیل داراییهای پرریسک خود به ملک، از این جاماندگی قیمت مسکن بهرهبرداری کنند. به عبارت دیگر، ارزش ریالی طلا و ارز چنان افزایش یافته که قدرت خرید ملک را برای دارندگان این داراییها بالا برده است. گزارشهای میدانی نیز نشان میدهد که در بخش واحدهای ریزمتراژ و با قیمتهای ۸ تا ۱۳ میلیارد تومان، تحرکات اندکی دیده میشود که ناشی از همین تبدیل داراییهاست. با نزدیک شدن به شب عید و سنت قدیمی رونق نسبی بازار، این احتمال وجود دارد که بخشی از سودهای بازار طلا به سمت بازار ملک سرازیر شود.
حبس نفس بازار در اتاق انتظار مذاکرات مسقط
عامل اصلی و تعیینکننده جهتگیری بازار مسکن در هفته گذشته، بدون شک عامل سیاسی بود. اخبار ضد و نقیض درباره مذاکرات ایران و آمریکا در عمان و فضای پر ابهام ژئوپلیتیک، باعث شد تا ریسک سرمایهگذاری در پروژههای دیربازده ملکی به شدت افزایش یابد. فعالان بازار معتقدند در فضای بلاتکلیفی سیاسی، هیچ سرمایهگذاری حاضر به پذیرش ریسک تولید یا خرید سنگین نیست. اگر تنشها کاهش یابد و ثبات به اقتصاد بازگردد، با توجه به افت ارزش دلاری ملک، پتانسیل جهش قیمت وجود دارد؛ اما در صورت تداوم تنشها یا شکست مذاکرات، رکود تورمی (افزایش هزینه ساخت همزمان با نبود مشتری) تشدید خواهد شد. در واقع، بازار مسکن اکنون بیش از آنکه به متغیرهای درونی مثل عرضه و تقاضا واکنش نشان دهد، گروگان اخبار سیاسی شده است و تا زمانی که افق سیاسی روشن نشود، خروج از رکود دشوار خواهد بود.
زنگ خطر ورشکستگی در صنعت ساختمان
در سمت عرضه، وضعیت ساختوساز بسیار نگرانکننده گزارش میشود. با وجود ادعاهای دولتی مبنی بر رشد صدور پروانههای ساختمانی و پیشرفت پروژههای نهضت ملی مسکن، فعالان بخش خصوصی از ورشکستگی پنهان این صنعت سخن میگویند. میانگین هزینه ساخت هر متر مربع مسکن به حدود ۳۵ میلیون تومان رسیده که ناشی از افزایش قیمت مصالح تحت تأثیر نوسانات ارزی است. وقتی هزینه ساخت همپای تورم بالا میرود اما قیمت فروش نهایی به دلیل نبود قدرت خرید مردم رشد نمیکند، حاشیه سود سازندگان از بین میرود. این موضوع باعث توقف بسیاری از پروژهها و کاهش تمایل انبوهسازان به شروع پروژههای جدید شده است. کارشناسان هشدار میدهند که اگر این روند ادامه یابد، در سالهای آتی با بحران شدید کمبود عرضه مواجه خواهیم شد که میتواند فنر قیمتها را با شدت بیشتری رها کند.
چشمانداز مبهم؛ خروج از کما یا ادامه خواب زمستانی؟
چشمانداز بازار مسکن در کوتاهمدت و با نزدیک شدن به ماه پایانی سال، همچنان مهآلود است. از یک سو، سنت بازار شب عید و تبدیل سود بازارهای موازی به ملک میتواند تکانههای مثبتی ایجاد کند و معاملات مصرفی را اندکی رونق بخشد. از سوی دیگر، تا زمانی که ریسکهای سیستماتیک سیاسی و اقتصادی مرتفع نشود، نمیتوان انتظار تغییر روند جدی و خروج کامل از رکود را داشت. پیشبینی میشود اگر مذاکرات سیاسی به نتایج ملموس برسد، با بازگشت آرامش و ثبات، تقاضای انباشتهشده وارد بازار شده و قیمتها را به سمت واقعی شدن (نزدیک شدن به ارزش دلاری تاریخی) سوق دهد. اما در سناریوی بدبینانه و تداوم تنشها، بازار مسکن همچنان با رکود تورمی دستوبنجه نرم خواهد کرد و به عنوان یک بازار دیرنقدشونده، جذابیت خود را برای سرمایههای خرد از دست خواهد داد.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟