هزینه مسکن در ایران فقط یک عدد در بودجه خانوار نیست؛ شاخصی است که مستقیم روی کیفیت زندگی، امکان پسانداز، مهاجرت درونکشوری و حتی بازار کار اثر میگذارد. بر اساس تازهترین دادههای هزینه و درآمد خانوار شهری، سهم هزینه مسکن از کل مخارج خانوار در سطح کشور به حدود ۴۳.۷ درصد رسیده است؛ در حالی که استان تهران با ۵۹.۹ درصد در صدر قرار دارد و استان بوشهر با حدود ۲۰.۱ درصد پایینترین سهم را ثبت کرده است.
اگر این ارقام را کنار معیارهای بینالمللی بگذاریم، تصویر روشنتر میشود. در ادبیات سیاستگذاری شهری، UN-Habitat هزینه مسکن بالاتر از ۳۰ درصد درآمد ماهانه را نشانه ناپایداری در استطاعت میداند و در استانداردهای اروپایی و OECD نیز عبور هزینه مسکن از ۴۰ درصد درآمد قابل تصرف، شاخص فشار هزینهای یا overburden محسوب میشود.
شکاف استانی از کجا میآید و تهران چرا یک استثناست
وقتی سهم مسکن در تهران به حدود ۶۰ درصد میرسد، معنایش این است که بخش بزرگی از بودجه خانوار پیش از آنکه صرف خوراک، آموزش، سلامت یا حملونقل شود، در کانال اجاره یا هزینههای مرتبط با سکونت جذب میشود. گزارشهای تحلیلی رسانهای با اتکا به دادههای رسمی، دقیقا روی همین نکته دست میگذارند و تهران را نمونه بارز فشار هزینهای معرفی میکنند.
در لایه توضیحی، تهران همزمان چند عامل را در خود جمع کرده است: تمرکز فرصتهای شغلی، جریان مهاجرت و تقاضای مصرفی بالا، محدودیت عرضه زمین قابل ساخت در بخشهای برخوردار از زیرساخت، و کشش بالای بازار اجاره نسبت به تورم عمومی. ترکیب این عوامل باعث میشود حتی اگر درآمد اسمی هم رشد کند، سهم مسکن از سبد هزینه همچنان بزرگ بماند، چون سرعت تعدیل اجاره و قیمت مسکن در تهران معمولا بالاتر از میانگین بسیاری از استانهاست.
الگوی استانی روی نقشه هم نشان میدهد تهران تنها نقطه پرهزینه نیست، اما شدت آن متفاوت است. در کنار تهران، چند استان دیگر نیز سهمهای بالای ۴۵ درصد دارند و به محدوده فشار هزینهای نزدیک یا وارد آن میشوند. در همین دادهها میتوان نمونههایی مانند سمنان با حدود ۴۶.۰ درصد و فارس با حدود ۴۷.۱ درصد را دید. این اعداد به زبان ساده یعنی حتی خارج از تهران هم در بخش قابل توجهی از استانها، مسکن سهمی نزدیک به نیمی از هزینه خانوار را میگیرد.
در چارچوب معیار ۴۰ درصدی Eurostat و OECD، چنین استانهایی عملا در منطقه پرریسک قرار میگیرند، چون کوچکترین شوک درآمدی یا جهش اجاره میتواند مصرف سایر اقلام ضروری را محدود کند.
یک نکته مهم در تفسیر این شکافها، تفاوت درآمد و سطح قیمتها بین استانهاست. سهم مسکن یک نسبت است؛ بنابراین ممکن است در استانی با درآمد بالاتر، حتی اگر اجاره یا قیمت مسکن هم بالا باشد، سهم مسکن بهدلیل بزرگتر بودن کل هزینه خانوار کمتر دیده شود. برعکس، در استانی با درآمد پایینتر، حتی افزایشهای کوچک در اجاره میتواند سهم مسکن را بالا ببرد. به همین دلیل، خوانش درست این ارقام نیازمند نگاه همزمان به سطح هزینه، سطح درآمد و ساختار مالکیت در هر استان است.
تحلیل استانهای با سهم پایین
پایینترین سهم ثبتشده مربوط به بوشهر است؛ حدود ۲۰.۱ درصد. این رقم در نگاه اول یک خبر خوب به نظر میرسد، چون از منظر استطاعت، فاصله معناداری با سقفهای ۳۰ و ۴۰ درصدی دارد.
اما تفسیر آن یکبعدی نیست. پایین بودن سهم مسکن میتواند ناشی از ارزانتر بودن نسبی بازار اجاره و قیمت ملک باشد، یا ناشی از بالاتر بودن درآمد و در نتیجه بزرگتر شدن مخرج نسبت. در برخی استانهای جنوبی، ترکیب درآمدهای صنعتی و انرژیمحور، بههمراه الگوی سکونت و مالکیت متفاوت، میتواند سهم مسکن را پایینتر نشان دهد. در عین حال، ممکن است بخشی از هزینههای واقعی سکونت به شکل غیرنقدی یا در قالب سکونت سازمانی و خانوادگی بروز کند و در نسبت رسمی کمتر دیده شود.
در همین نقشه، خراسان جنوبی نیز در گروه استانهای کمفشار قرار میگیرد و سهم مسکن آن زیر یکسوم گزارش شده است؛ حدود ۲۶.۴ درصد. این عدد از منظر استاندارد UN-Habitat همچنان نزدیک به مرز ۳۰ درصد است، اما نسبت به تهران فاصله بسیار زیادی دارد.
در بسیاری از استانهای کمجمعیتتر یا دورتر از قطبهای بزرگ، بازار اجاره کمتر ملتهب است، اما چالشهای دیگری میتواند همزمان وجود داشته باشد؛ مثل محدودیت فرصت شغلی، کیفیت پایینتر بخشی از موجودی مسکن یا هزینههای بالاتر حملونقل. بنابراین پایین بودن سهم مسکن لزوما به معنای رفاه بالاتر نیست، ولی نشان میدهد فشار اصلی بودجه خانوار در آن استان ممکن است از کانال دیگری وارد شود.
از منظر سیاستگذاری، همین تفاوتها میتواند مفید باشد. اگر تهران و چند استان پرهزینه در محدوده فشار هزینهای قرار دارند، ابزارهایی مثل توسعه عرضه مسکن اجارهای حرفهای، افزایش شفافیت قراردادها، و سیاستهای هدفمند ودیعه و اجاره میتواند اثر فوریتری داشته باشد. همزمان در استانهای کمسهم، تمرکز میتواند روی بهبود کیفیت عرضه، نوسازی بافتهای فرسوده و تقویت زیرساختهای شهری باشد تا شکاف کیفیت زندگی تشدید نشود. معیارهای بینالمللی هم تاکید میکنند که سنجش استطاعت باید هم سهم هزینه و هم کیفیت سکونت را در نظر بگیرد.
این اعداد برای خانوار و سیاستگذار چه معنایی دارد
جمعبندی نقشه استانی هزینه مسکن در سبد مخارج خانوار یک پیام اصلی دارد: میانگین ۴۳.۷ درصدی کشور از یک سو نشاندهنده سنگینی عمومی هزینه مسکن است و از سوی دیگر اختلاف بزرگ تهران با استانهای کمسهم مانند بوشهر نشان میدهد سیاست واحد برای همه استانها کارایی محدودی دارد.
در تهران، رسیدن سهم مسکن به ۵۹.۹ درصد یعنی بخش بزرگی از خانوارها حتی با رشد درآمد اسمی هم در عمل فضای کافی برای مصرف سایر کالاهای ضروری ندارند و این همان وضعیتی است که در ادبیات جهانی به عنوان فشار هزینهای شناخته میشود.
در عین حال، انتشار منظم دادهها و امکان مقایسه استانی یک نکته نسبتا مثبت است، چون اجازه میدهد سیاستها به جای حدس و گمان، بر پایه شواهد طراحی شوند: از بستههای حمایتی اجاره در استانهای پرریسک تا برنامههای افزایش عرضه و بهبود کیفیت مسکن در استانهایی که سهم پایین دارند اما ممکن است با مسائل توسعهای دیگر روبهرو باشند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟