بازار مسکن ایران در هفته پایانی بهمن 1404 نمایشی تمامعیار از یک رکود تورمی عمیق را به تصویر کشید و در برزخ میان تقاضای مصرفی و انجماد معاملاتی گرفتار شد. بررسی متغیرهای کلان و رفتار فعالان این بخش نشان میدهد که علیرغم وجود تقاضای انباشته برای واحدهای کوچکمتراژ، نشستهای معاملاتی به دلیل تردید شدید فروشندگان و انتظارات تورمی به بنبست میرسد. این بازار که به شدت تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی نظیر طلا و ارز و همچنین تبعات روانی ناشی از تنشهای ژئوپلیتیک ماههای اخیر قرار داشته است، اکنون با یک پارادوکس بزرگ مواجه است؛ از یک سو قیمتهای اسمی رشد کرده و تورم فروش به محدوده 25 درصدی رسیده است و از سوی دیگر، کاهش شدید قدرت خرید مردم باعث شده تا حجم معاملات به حداقل ممکن تقلیل یابد و خروج نقدینگی از این بخش مولد، صنعت ساختمان را در لبه پرتگاه ورشکستگی پنهان قرار دهد.
افزایش هزینههای ساخت مسکن
مهمترین عامل منفی و بازدارنده در بازار مسکن هفتههای اخیر، جهش بیسابقه هزینههای تولید و قیمت نهادههای ساختمانی بوده که مستقیما بر قیمت تمامشده ملک اثر گذاشته است. آمارها حکایت از آن دارد که تورم سالانه مصالح ساختمانی به 44.9 درصد و تورم نقطهبهنقطه به 61.3 درصد بالغ شده است، به طوری که تنها در یک فصل، تاسیسات مکانیکی رشد 36.4 درصد و چوب افزایش خیرهکننده 96.6 درصد را تجربه کردهاند. افت 32 درصد صدور پروانههای ساختمانی در تابستان گذشته، نتیجه مستقیم همین فشار هزینهای است. این گرانی افسارگسیخته مصالح در کنار نوسانات نرخ ارز، قیمت هر متر مربع مسکن در ارزانترین و جنوبیترین محلات پایتخت را به کانال 50 تا 80 میلیون تومان پرتاب کرده است. در چنین شرایطی، تخصیص حق مسکن 3 میلیون تومانی برای کارگران در سال 1405 عملا به یک شوخی تلخ مدیریتی شباهت دارد، چرا که این رقم حتی توان پوشش یکسوم از اجارهبهای یک آلونک 50 متری در حاشیه شهر را که ماهانه بین 8 تا 15 میلیون تومان هزینه دارد، نخواهد داشت.
بحران خاموش در بازار اجاره
تبعات رکود و تورم بازار خرید و فروش، با شدت بیشتری در بازار اجارهبها پدیدار شده و معیشت دهکهای پایین جامعه را با چالشی جدی مواجه ساخته است. مشاهدات میدانی و دادههای آماری نشان میدهد که اجارهبها از ابتدای سال تاکنون بین 20 تا 50 درصد رشد داشته و بیشترین فشار این افزایش، بر دوش مستاجران واحدهای کوچکمتراژ در مناطق کمبرخوردار با ثبت تورم 35 تا 50 درصدی سنگینی میکند. تخصیص بیش از 60 درصد از سبد درآمدی خانوار به هزینه سرپناه، اثبات میکند که قوانین دستوری مانند سقف افزایش 25 درصد اجارهبها کاملا روی کاغذ مانده و فاقد ضمانت اجرایی هستند. وامهای حمایتی نظیر تسهیلات ودیعه مسکن با سقف 275 میلیون تومان و نرخ بهره سنگین 23 درصد نیز در برابر میانگین رهنهای بالای 500 میلیون تومان در تهران، کارکرد خود را از دست دادهاند و به دلیل اقساط سنگین، عملا از دسترس اقشار آسیبپذیر خارج شدهاند.
پیشروی کند طرحهای حمایتی مسکن
در نقطه مقابل پالسهای منفی بازار، تنها عامل مثبت و امیدبخش، تداوم نسبی عملیات اجرایی در پروژههای نهضت ملی مسکن است که البته آن نیز با چالشهای تأمین مالی دستوپنجه نرم میکند. تاکنون از میان 6.6 میلیون متقاضی ثبتنامی، ساخت حدود 850 هزار واحد در مراحل مختلف اجرایی قرار گرفته و نزدیک به 80 هزار واحد حمایتی تکمیل شده است که انتظار میرود 40 هزار واحد دیگر نیز تا پایان سال به بهرهبرداری برسد. با این وجود، استنکاف بسیاری از بانکها از پرداخت سهم قانونی 20 خود به بخش مسکن به دلیل ناترازیهای مالی، سرعت پیشرفت این پروژهها را تهدید میکند. هرچند انعقاد قرارداد تأمین مالی 388 هزار واحد مسکونی به ارزش 187 هزار میلیارد تومان توسط یک بانک تخصصی روزنه امیدی ایجاد کرده است، اما کارشناسان معتقدند تا زمانی که جریمه کاهش ترازنامه برای بانکهای متخلف با قاطعیت اجرا نشود، بحران عرضه مسکن استیجاری و حمایتی برطرف نخواهد شد.
چشمانداز بازار املاک در سال جدید
تصویر آینده بازار مسکن در آستانه ورود به سال 1405 کاملا به متغیرهای برونزا و تحولات اقتصاد سیاسی گره خورده است. تحلیلگران سه سناریوی محتمل را برای این بازار متصور هستند که در صورت تداوم شرایط فعلی و ابهامات سیاسی، رکود عمیق و انجماد معاملاتی ادامه خواهد یافت. اما سناریوی خطرناکتر زمانی محقق میشود که گشایشهای سیاسی رخ دهد؛ در این حالت با سقوط مقطعی نرخ ارز و طلا، حجم عظیمی از نقدینگی سرگردان برای حفظ ارزش خود به سمت بازار مسکن سرازیر خواهد شد. با توجه به عقبماندگی تاریخی قیمت مسکن از تورم عمومی 60 درصدی و افت شدید عرضه واحدهای نوساز، هجوم این تقاضای سرمایهای میتواند به یک شوک قیمتی جدید و رشد بیش از 50 درصدی قیمتهای ریالی در سال آینده منجر شود، مگر آنکه دولت با تسریع در واگذاری زمین و تزریق هدفمند اعتبارات، کفه ترازوی عرضه را پیش از وقوع این طوفان تورمی سنگینتر کند.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟