معین قرابی تهرانی_پژوهشگر اقتصادی | در سال‌های اخیر یکی از بحث‌های داغ در فضای اقتصادی ایران، افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن است. این روند نه‌تنها توان بسیاری از خانوارها را برای خانه‌دار شدن کاهش داده، بلکه موجب تشدید اختلاف طبقاتی و فشارهای اجتماعی شده است. اما چرا قیمت مسکن همگام با تورم جهش می‌کند؟ یکی از عوامل کلیدی در این معادله، نقدینگی و شیوه‌ای که نقدینگی به بازارهای مختلف (از جمله بازار املاک) هجوم می‌برد، به شکل سفته‌بازی.
نقدینگی بالا وقتی با کمبود فرصت‌های تولید یا سرمایه‌گذاری مولد همراه می‌شود، می‌تواند به سرعت به دارایی‌های غیرمولد مانند زمین و مسکن سرازیر شود. این پدیده نه فقط قیمت مسکن را بالا می‌برد، بلکه موجب ایجاد حباب، نوسان‌پذیری زیاد و ریسک‌های سیستماتیک در بازار می‌گردد. در ایران، ترکیب رشد نقدینگی همراه با محدودیت عرضه، مقررات ناکارآمد و دلالی تشدیدکننده، بازار مسکن را به یکی از پرتنش‌ترین عرصه‌های اقتصادی بدل کرده است. در این یادداشت ابتدا مروری بر وضعیت نقدینگی کشور و بازار مسکن ایران خواهم داشت، سپس سازوکارهای تأثیرگذاری نقدینگی بر مسکن و نقش سفته‌بازی را تحلیل می‌کنم، و در نهایت با نگاهی خوش‌بینانه راهکارهایی ارائه می‌دهم که می‌تواند به تعدیل هیجانات بازار مسکن بینجامد.
وضعیت نقدینگی و وضعیت بازار مسکن در ایران
وضعیت نقدینگی
• بر اساس داده‌های بانک مرکزی، حجم نقدینگی کشور در بهمن ۱۴۰۳ به ۹۹۴۲۰.۱ هزار میلیارد ریال رسیده است، که نسبت به پایان سال ۱۴۰۲ رشدی معادل ۲۶.۲ درصد داشته است. همچنین نرخ رشد دوازده‌ماهه نقدینگی به ۲۷٫۸ درصد رسیده است.
• رشد پایه پولی در همان دوره نیز ۲۲ درصد گزارش شده است (که نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش داشته) .
• در گزارش دیگری، اعلام شده است که در پایان سال ۱۴۰۳ نرخ رشد نقدینگی به ۲۹٫۱ درصد رسیده است، و نقدینگی کشور از ده هزار هزار میلیارد تومان نیز عبور کرده است.
• میان سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۲ نقدینگی ایران رشد چشمگیری داشته است: داده‌های آماری نشان می‌دهند که نقدینگی در سال ۱۳۹۵ حدود ۱۲٬۵۳۴ هزار میلیارد ریال بوده و در سال ۱۴۰۲ به حدود ۷۸٬۷۵ هزار میلیارد ریال رسیده است.
این اعداد نشان می‌دهد که نقدینگی ایران طی سال‌های اخیر به صورت مداوم در حال افزایش است، و این رشد همواره فشار بر دارایی‌ها (به‌ویژه دارایی‌های غیرمنقول) را افزایش داده است.
وضعیت بازار مسکن
• طبق گزارش «دنیای اقتصاد»، در منطقه‌های مختلف تهران قیمت پیشنهادی آپارتمان میان‌متراژ در مناطق جنوبی پایتخت به حدود ۷۰ میلیون و صد هزار تومان به ازای هر متر مربع رسیده است.
• همچنین گزارش شده است که در محله‌های منتخب تهران، قیمت پیشنهادی مسکن در فروردین ۱۴۰۴ به سطح ۱۰۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است.
• در ایران جیب آمده است که جهش نرخ ارز، افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی از دلایل اصلی رشد تصاعدی قیمت مسکن هستند.
• در تحلیل‌های بازار مسکن پیش‌بینی شده که در سال ۱۴۰۴ با وجود شرایط رکودی، متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است.
• از سوی دیگر، برخی گزارش‌ها از کاهش قیمت مسکن تا حدود ۳۰ درصد خبر داده‌اند، اگرچه این کاهش عمدتاً در بازار تبلیغاتی یا فایل‌های قابل عرضه نهفته است و هنوز به توافق عمومی بازار نرسیده است.
• گزارش تحولات بازار مسکن منتشرشده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد که روند معاملات مسکن در شهر تهران در ماه‌های اخیر کاهش چشمگیری داشته است.
در مجموع، وضعیت بازار مسکن ایران با نوسان بالا، قیمت‌های نجومی در مناطق سطح بالا، و کاهش توان خرید خانواده‌ها همراه شده است.
سازوکار تأثیر نقدینگی بر بازار مسکن
برای درک رابطه بین نقدینگی و قیمت مسکن، باید چند مرحله را در نظر گرفت:
1. افزایش نقدینگی ـ فشار تورمی و افت ارزش پول
وقتی نقدینگی با سرعت زیاد افزایش یابد و در مقابل تولید ناخالص داخلی یا عرضه کالاها و خدمات رشد مناسبی نداشته باشد، فشار تورمی ایجاد می‌شود. ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و افراد به دنبال دارایی‌های امن‌تر برای حفظ ارزش دارایی‌شان می‌روند.
2. کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید
اگر نرخ بازده واقعی پروژه‌های تولیدی، کشاورزی یا صنعتی پایین باشد (به دلیل ریسک، هزینه تأمین مالی بالا یا رکود اقتصادی)، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به سمت بازارهایی بروند که بازده اسمی بالا دارند یا دست‌کم ارزش خود را حفظ کنند. یکی از این بازارها بازار مسکن است، چون زمین و ساختمان نسبت به پول نقد مقاومت بیشتری در برابر تورم دارند.
3. سفته‌بازی و تقاضای سرمایه‌ای در مسکن
وقتی بازار مسکن به عنوان محل ذخیره ارزش شناخته شود، افراد نه فقط برای سکونت یا استفاده حقیقی مسکن می‌خرند بلکه برای کسب سود سرمایه‌ای در آینده آن را می‌خرند. این رفتار سفته‌بازی موجب می‌شود قیمت‌ها تنها بر اساس عرضه و تقاضای مصرفی شکل نگیرد، بلکه بر اساس انتظارات رشد قیمت، نقدینگی سرگردان، و فعالیت دلالان نیز افزایش یابد.
4. افزایش هزینه ساخت‌وساز و عرضه محدود
قیمت مصالح، زمین، دستمزد کارگر، هزینه حمل و تأمین مالی ساخت با افزایش تورم و نرخ ارز بالا می‌رود. از طرف دیگر، مقررات شهری، کمبود زمین مناسب و مجوزها عرضه را محدود می‌کند. این محدودیت عرضه، زمانی که تقاضای سفته‌ای/ سرمایه‌ای بالا باشد، فشار بیشتری بر قیمت وارد می‌کند.
5. اثر ضربه‌ای و تسری به کل بازار مسکن
وقتی بخش‌های خاصی از بازار (مثلاً مناطق لوکس یا مناطقی با تقاضای بالاتر) دچار رشد قیمت شدید شود، تمایل است سایر مناطق نیز تحت تأثیر قرار گیرند. سرمایه‌گذاران و خریداران بالقوه به امید این که قیمت منطقه مورد نظر رشد کند، وارد سایر مناطق می‌شوند و باعث افزایش قیمتی تدریجی در کل بازار مسکن می‌شوند.
به زبان ساده، نقدینگی زیاد مانند آبی است که وقتی بماند، نه به مزارع می‌رود بلکه به نقاطی که امکان «انباشته شدن» دارد (زمین، مسکن) راه می‌یابد. این وضعیت وقتی همراه با رفتار سفته‌بازی، عرضه محدود و انتظارات افزایشی باشد، می‌تواند حباب قیمت مسکن به وجود بیاورد.
پیامدها و تهدیدها
اگر این روند کنترل نشود، چند پیامد منفی قابل تصور است:
• افزایش فاصله طبقاتی: کسانی که قبلاً ملکی دارند از رشد قیمت سود می‌برند، اما گروه‌های فاقد مسکن توان ورود به بازار را از دست می‌دهند.
• نابرابری در دسترسی به مسکن: خانوارهای متوسط و پایین جامعه بیشتر تحت فشار اجاره‌نشینی و هزینه‌های سنگین اقساط قرار می‌گیرند.
• ریسک حباب و ترکیدن بازار مسکن: اگر انتظارات تغییر کنند یا نقدینگی کاهش یابد، قیمت ممکن است سریع نزول کند و بحران مالی به وجود آید.
• کاهش سرمایه‌گذاری مولد: منابع مالی که به جای تولید، به سمت سفته‌بازی می‌روند، امکان رشد اقتصادی را کاهش می‌دهند.
• نابسامانی مالی و بدهی: بسیاری از خریداران ممکن است از طریق وام و بدهی وارد بازار شوند؛ اگر درآمدها نتوانند با هزینه‌ها همگام شوند، خطر نکول و فشار بر سیستم بانکی افزایش می‌یابد.
با وجود چالش‌های جدی، راهکارهای هوشمندانه و سیاست‌گذاری مناسب می‌تواند وضعیت را تعدیل کند و بازار مسکن را از فشار سفته‌ای دور کند. چند نکته مثبت قابل تأمل:
• وقتی نقدینگی کنترل شود و تورم مهار شود، تقاضای سفته‌ای کاهش می‌یابد.
• عرضه مسکن از طریق سیاست‌های مناسب می‌تواند بخش تقاضای مصرفی را تأمین کند و از گرایش دلالی کم کند.
• ابزارهای مالی نوین (مانند مسکن شهری هوشمند، آپارتمان‌های کوچک، توکن‌سازی املاک) می‌توانند ورود به بازار را آسان‌تر کنند.
• سیاست‌های مالیاتی و تنظیم بازار می‌تواند دلالی را به حداقل برساند و تمرکز بر استفاده واقعی مسکن را افزایش دهد.
راهکارها برای کنترل رابطه نقدینگی ـ سفته‌بازی ـ قیمت مسکن
در این بخش پیشنهادهایی ارائه می‌دهم که اگر به کار گرفته شوند، می‌توانند به تعدیل فشار بازار مسکن و افزایش دسترسی عمومی به مسکن کمک کنند:
1. کنترل رشد نقدینگی و انضباط پولی
– بانک مرکزی باید بر رشد نقدینگی نظارت دقیق داشته باشد و نسبت رشد آن را به مولد بودن اقتصاد مرتبط کند.
– کاهش بدهی دولت به بانک مرکزی و تأمین کسری بودجه از راه‌های غیرتورمی (مثل اوراق بلندمدت، مالیات‌های اصلاح‌شده) ضروری است.
– ابزارهایی مانند سپرده قانونی، نرخ ذخیره الزامی و ابزار بازار باز باید به‌صورت فعال به کار گرفته شوند تا نقدینگی اضافی جذب شود.
2. افزایش عرضه مسکن در سطح مناسب
– توسعه مسکن اقتصادی و انبوه در زمین‌های دولتی یا زمین‌های شهری تحت کنترل دولت
– تسهیل قوانین صدور مجوز ساخت و کاهش بروکراسی اداری
– تشویق مشارکت بخش خصوصی در تأمین مسکن برای اقشار متوسط با تضمین بازده منطقی
3. محدودسازی سفته‌بازی در بازار مسکن
– مالیات بر خانه‌های خالی و دریافت مالیات بر سود سرمایه مسکن، به‌ویژه اگر ملک بیشتر از یک واحد باشد.
– وضع مالیات بر معاملات کوتاه‌مدت (خرید و فروش سریع)
– نظارت و ثبت دقیق معاملات در سامانه شفاف املاک تا داده‌های واقعی در دسترس باشد.
– جلوگیری از تسهیلات بزرگ بانکی به کسانی که سرمایه‌گذار صرفاً سفته‌ای هستند.
4. توجه به بازار مسکن اجتماعی و حمایتی
– تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد از طریق تسهیلات بلندمدت با بهره پایین
– مشارکت دولت با بخش خصوصی برای ساخت مسکن اجتماعی
– ارائه بسته‌های حمایتی برای زوج‌های جوان، کارمندان و اقشار متوسط در قالب تسهیلات مسکن
5. ترویج مالیه‌سازی املاک و ابزارهای نوین
– استفاده از تکنولوژی‌هایی مثل توکن‌سازی املاک تا افراد بتوانند با سرمایه محدود بخشی از ملک را بخرند یا سرمایه‌گذاری کنند.
– ایجاد بازار ثانویه برای اوراق تضمین‌شده مسکن
– توسعه صندوق‌های زمین و مسکن که مردم بتوانند بخشی از دارایی خود را وارد کنند و نرخ بازدهی منطقی دریافت کنند.
6. تقویت اطلاعات و شفافیت بازار
– انتشار داده‌های رسمی و دقیق از وضعیت معاملات، نرخ رشد قیمت، تعداد معاملات
– ایجاد پایگاه داده ملی املاک برای تحلیل و پیش‌بینی
– اطلاع‌رسانی مناسب به عموم درباره روندها تا التهابات روانی کاهش یابد.
7. هماهنگی سیاست‌های پولی، مالی و مسکن
– سیاست‌های پولی (بانک مرکزی)، سیاست‌های مالی (دولت) و سیاست‌های شهری باید در هماهنگی عمل کنند.
– هر افزایش نقدینگی باید با پیش‌بینی اثر بر بازار مسکن همراه باشد و اقدامات پیش‌گیرانه در عرضه و مالیات لحاظ شود.
– ایجاد شورا یا نهاد هماهنگ‌کننده بین وزارت مسکن، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد برای تصمیم‌گیری مشترک
بازار مسکن در ایران امروزه یکی از عرصه‌های پرتنش اقتصادی است که تحت تأثیر عوامل گوناگون، به‌ویژه نقدینگی بالا و رفتار سفته‌بازی قرار دارد. رشد مداوم نقدینگی، ضعف بازده سرمایه‌گذاری مولد و محدودیت عرضه، ترکیبی است که قیمت مسکن را به شکلی دامن‌گیر بالا برده است. اگرچه این وضعیت سخت است، اما راه کارهای معقول و تدریجی می‌تواند از شدت فشار بازار بکاهد و امکان بهبود شرایط را برای خانوارها فراهم کند.
کنترل نقدینگی، افزایش عرضه مسکن، محدود کردن دلالی، توسعه ابزارهای نوین مالی، تقویت شفافیت و هماهنگی سیاست‌ها، همه بخشی از بسته‌‌ای هستند که می‌تواند اقتصاد مسکن را از وضعیت بحرانی خارج کند. اگر این راهکارها به‌طور مستمر و با اراده اجرا شوند، می‌توان چشم‌اندازی داشت که دسترسی به مسکن به تدریج به کالایی مصرفی تبدیل شود، نه سرمایه‌ای سوداگرانه.
